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大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションでは、大規模修繕を定期的に実施して、建物の美観や安全を守る必要があります。しかし、大規模修繕は必須なのか、定義があるのかなど、さまざまな疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

今回はマンションの大規模修繕に関する基礎知識や起こりがちなトラブルなどについて詳しく解説します！
注意点や対策もまとめているため、工事を検討するオーナーはぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

マンションにかかせない大規模修繕の基礎知識

マンションの維持管理に欠かせない大規模修繕について、なんとなくは理解しているけれど、どのような工事なのか、実施の必要性はあるのかなど疑問が多い方もいるのではないでしょうか。

そこで、まずは大規模修繕の定義について解説します。

 

大規模修繕の定義

大規模修繕とは、建築基準法第2条第14号によると「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義されています。ちなみに、修繕は修繕前と同じ材料を使用し、元の状態に戻す工事のことです。主要構造部とはマンションの壁や柱、床、はり、屋根、階段のことをいいます。

 

なぜ実施しなければいけないのか

定期的に大規模修繕を実施しないとどのような問題が起こるのでしょうか。さまざまなトラブルなどが考えられますが、主なものは以下の通りです。

■雨漏りが起き、建物内部にも影響を及ぼす

屋根や外壁の防水機能が低下し、ひび割れなどが起きると、そこから雨水が浸入します。浸入した雨水は、雨漏りを引き起こすだけでなく、建物の構造に影響を及ぼすことがあります。そうなれば、建物全体の安全性が損なわれ、大きなトラブルになる危険もあるでしょう。

■資産価値の低下

建物や設備が劣化したままの建物は、資産価値が下がってしまいます。資産価値が低下すると、将来的に売却を考えている場合は、売却時の売値が下がるリスクがあるため、建物を維持管理しておく必要があります。

■住民の満足度の低下

共用部分が劣化し、その状態が続けば、住民は利用しにくさや生活しにくさを感じてしまいます。快適な生活ができなくなれば、分譲マンションであっても、売却して転居してしまう住民も出てくるでしょう。そうなれば、マンションに空室ができる恐れもあります。

 

マンションにおける大規模修繕工事の必要性

大規模修繕の実施は、上記で解説した建物のトラブルやリスクを避けるために欠かせません。
また、分譲マンションの耐久性や安全性を守ることは、住民の暮らしを守るだけでなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。

マンションはどれだけきちんと建てられていても日々劣化していきます。
目に見えない建物内部の劣化が進んでいることに気付かず放置すれば、大きなトラブルになり、修繕にも高額な費用を要することになるでしょう。

そのため、建物をさまざまな問題から守り、維持していくために大規模修繕は必要といえます。

 

 

大規模修繕で実施する主な工事

大規模修繕の基礎知識として、工事の定義や必要性を解説しました。
それでは、実際に大規模修繕を実施する場合、具体的にはどのような工事をするのでしょうか。

 

■外壁・屋根塗装及び防水工事

外壁や屋根は、日々雨風や日光にさらされており、塗装も少しずつ劣化していきます。
塗装が劣化すると、防水加工も劣化したり、ひび割れが起きたりします。

その状態を放置すれば雨漏りの発生原因になる場合もあるため、大規模修繕にて塗装や防水加工をし直します。

 

■床防水工事

バルコニーや開放廊下の床も外壁や屋根と同様に、防水機能が低下するため、工事が必要です。加えて排水機能が低下している場合は、そちらも修復も必要になるでしょう。

 

■排水設備の工事

排水管が劣化すると、排水管を通る水が赤水になったり、漏水したりするリスクが生じます。
しかし、普段排水管は壁の内部など目に見えないところにあり、点検するのが難しいため、大規模修繕の際に点検と必要に応じた修繕が必要になります。

 

■鉄部・建具・金物などの補修

バルコニーや外階段に取り付けられている手すりなどの鉄部や、建具、その他金物なども錆びて劣化すると破損の恐れがあるでしょう。手すりが破損すれば、事故につながる危険性もあるため、重要な工事です。

 

■エレベーター

エレベーターに故障があれば、重大な事故になる危険性があります。
そのため、補修は12〜15年周期、取り替えは26〜30年周期を目安に実施するとよいでしょう。

なお、エレベーターは、建築基準法に基づいて1年に1回の定期検査が義務付けられています。

  

 

大規模修繕の進めるために知っておきたいこと

大規模修繕の実施を進めるには、どれくらいの金額や期間が必要になるのかも、あらかじめ覚えておけば安心です。
それぞれの詳細を以下で解説します。

 

■工事にかかる費用

大規模修繕に必要な費用は、マンションの希望や築年数、戸数などによって大きく異なります。
そのため、目安にはなりますが、一般的に1戸あたり100〜120万円程度の修繕費が目安になると言われています。

そのため、20戸程度の小規模マンションであれば2,000万程度、100戸を超える規模のマンションであれば8,000万円以上必要になる可能性も考えておくとよいでしょう。

 

■工事期間

費用相場と同様に、工事期間も工事内容や規模によって変動しますが、一般的には3〜4ヶ月程度の期間を要すると考えておきましょう。ただし、大規模なマンションであれば半年ほどの期間が必要になる場合もあります。

 

■工事周期

大規模修繕の工事周期は、10〜15年に一度程度といわれています。
しかし、1回目・2回目・・・と築年数と実施回数を重ねるごとに工事内容や劣化具合も変化するため、大規模修繕計画を参考にしつつ、現在の建物の状況を鑑みて検討するようにしましょう。

  

  

マンションの大規模修繕に関わるトラブルや注意点

大規模修繕は、工事が大掛かりになるだけでなく、住民からの協力も必要な工事です。
そのため、さまざまなトラブルが起こることも少なくありません。

具体的には、どのようなトラブルが起きやすいかトラブル例を紹介します。

  

■分譲マンションの場合：修繕積立金が足りない

空室があるなどの理由から、計画通りに修繕積立金が集まっていない、想像以上に大規模な工事が必要になったなどの理由から大規模修繕実施までに費用が集まらないというトラブルも少なくありません。

基本的に大規模修繕費用がたりない場合は、住民から「一時金」として追加で修繕費を徴収するか、修繕箇所を減らす・工事を遅らせるなどの方法を取りますが、住民からも理解を得られなければ追加徴収などはできないため、注意が必要です。

なお、必要に応じて融資を受けることも可能ですが、計画的に可能かどうか慎重に検討しましょう。

  

■分譲マンションの場合：管理組合と意見がまとまらない

賃貸マンションであれば、大規模修繕はオーナーの意志にて実施が可能です。
しかし、分譲マンションの場合は、住民のなかで「修繕委員会」をつくり、そのメンバーが中心となって大規模修繕を検討します。

そのため、オーナーと修繕委員会との間で意見が一致しないと、工事を進められないこともあります。
また、修繕委員会のなかでも意見が割れてしまうことがあり、この場合も工事が思うように進まなくなる恐れがあるでしょう。

  

■分譲マンションの場合：コンサル会社と意見が合致しない

コンサルタントを導入して、アドバイスを受けながら大規模修繕を実施する場合、コンサル側の提案とマンション側の意見が一致しなければ、工事が進まなくなってしまいます。

  

■工事中の音や匂いによる住民からのクレーム

工事中は作業によって発生する騒音や塗料などの匂いが気になる場合もあります。
事前に工事を告知していても、家に子どもがいる、在宅で仕事をしているなどの場合には、生活に支障がでてしまうことから、クレームにつながる可能性もあるでしょう。

  

■近隣住民からのクレーム

住民からのクレームに加えて、音や匂いは近隣住民にも迷惑がかかる可能性があります。
クレームが続けば、工事の一時中断を余儀なくされたり、今後の近隣との関係性悪化になったりする恐れもあるでしょう。

  

■犯罪が起こりやすい

大規模修繕の実施には、多くの人が携わるため、工事期間にはマンションには多くの工事関係者が出入りします。
そのため、そのなかに紛れて建物内部に侵入し、犯罪を起こす人がいないとも限りません。

また、足場や防音シートが侵入経路や目隠しになることもあるため、犯罪対策は必須です。

  

  

大規模修繕をスムーズに進めるための対策

大規模修繕の実施には、さまざまなトラブルが起こりうる可能性があります。
しかし、事前の対策によって、未然に防げることも多くあるため、以下を参考に対策を考えてみてください。

  

■事前に住民からの理解を得ておく

工事の実施内容や費用の説明だけでなく、工事中に生活に支障の出そうなことをあらかじめ丁寧に説明しておきましょう。

また、工事のスケジュールを詳細に聞いておき、「騒音の起きる可能性のある日」「匂いが発生しそうな日」「〇〇が利用できない日」などを具体的に伝えておくと、住民それぞれが対策しておくこともできるのでおすすめです。

  

■近隣への配慮を怠らない

住民への説明に加えて、近隣住民への工事期間や工事の内容、迷惑がかかる可能性のある内容や期間を伝えておきましょう。
また、気になることがある場合、あらかじめ相談できる方法を整えておくのもクレームを防ぐために有効な対策です。

  

■慎重に業者選びをする

トラブルなく工事を進めるには、業者選びも重要なポイントになります。
工事前も工事中も円滑にコミュニケーションが取れる、必要な工事を一般的な相場で実施してくれる業者を見極めましょう。

そのためには、相見積もりを取って複数社の金額を比較するだけでなく、営業担当や工事責任者ともやり取りがしやすいかを確認するのが大切です。

  

■防犯対策を検討する

工事中は、建物が無防備な状態になりやすいため、工事中の人の出入りに制限を設けたり、関係者であるかを分かるようにしたりするなどの方法で防犯対策を検討しましょう。

また、足場を利用してバルコニーやベランダからの侵入を防ぐために、住民へ施錠の徹底を伝えておくとより安心です。

  

  

大規模修繕でトラブルが起きた場合

十分に対策していても、トラブルが起きてしまうこともあります。先ずは業者に相談を入れます。
それでも解決が難しい場合は「公益財団法人マンション管理センター^※」に相談する方法もあります。

※公益財団法人マンション管理センターとは
国から指定を受けたマンション管理についての指導、相談、情報提供を実施している公益財団法人

  

  

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まとめ

今回は、マンションの大規模修繕について基礎知識から実施のために覚えておくと良いこと、トラブル事例、対策方法などについて紹介しました。

マンションの大規模修繕は、建物の維持管理、資産価値の維持・向上、住民の暮らしやすさを高めるために必要な工事です。
しかし、業者や職人だけでなく、住民や近隣住民など多くの人が関わる大規模な工事になるため、トラブルなく進めるには、周囲への配慮を忘れないようにしておきましょう。

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ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
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