こんにちは。
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大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションの大規模修繕では、お金・住民・業者などさまざまなところでトラブルが起こることもあり、不安に思うオーナーも多いのではないでしょうか。

そこで今回は大規模修繕を実施する際に起こりうるトラブルを工事の準備段階・工事中・工事後の場面別に詳しくご紹介します！
また、トラブルを未然に防ぐための対策も紹介するため、ぜひ参考にしてみてくださいね！

 

 

 

マンションの大規模修繕に関する基礎知識

 

マンションは、定期的に大規模修繕を実施する必要があります。
そこで、まだ実施経験のないオーナーさんのために、大規模修繕とはどのようなものか解説します。

 

大規模修繕の目的

耐久性に優れたマンションも15年ほどの年月が経つと、さまざまなところに劣化や不具合が生じ始めるといわれています。

劣化が進んだ建物は、住人に不自由があったり、コンクリートなどが破損すれば、通行人に怪我をさせてしまったりすることもあるでしょう。
また、建物の管理が行き届いていないマンションは、資産価値を下げてしまうため、入居者が入らなくなってしまう可能性もあります。

そのため13〜16年に一度程度の頻度で、大規模修繕工事を実施しなければいけません。

 

大規模修繕では何をするのか

大規模修繕では、おもに共用部の修繕を行います。
たとえば、バルコニーや廊下、エントランス、住戸外の給排水管をメンテナンスします。そのほか屋上や外壁も対象です。

コンクリートやタイルの破損があれば、それらを補修してから、塗装し直したりタイルの張り替えをして工事を進めます。

なお、マンションの各部屋のバルコニーも大規模修繕の対象です。
バルコニーは、各住民の部屋の一部と思われがちですが、火災など避難が必要な場合は、住民がバルコニーを使用することがあり、この部分は共用部の一部とされているのです。
そのため、住民にはあらかじめ周知して工事期間にバルコニーを開けてもらわなければいけません。

 

工事費用はどれくらい？

マンションの大規模修繕にかかる費用は、マンションの規模によって大きく異なります。
また、1回目の大規模修繕より、2回目の方が築年数が経っていることもあり、劣化場所が増えると考えられるため、1回目と比較して費用が高くなる場合も少なくありません。

なお、あくまで目安ですが、国土交通省が2021年7〜10月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕にかかる費用の目安は次の通りです。

【1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合】
　1住戸あたりの工事費・・・151万6000円程度
　1㎡あたりの工事費・・・1万3000円程度
　参考：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

 

大規模修繕の準備段階に起こるトラブル

大規模修繕は大掛かりな工事のため、準備段階から工事期間にトラブルが起こることもあります。
以下では、それぞれの段階で起こりうるトラブルを紹介します。

まずは、大規模修繕実施前の準備段階で起こる可能性があるトラブルを解説します。

 

修繕積立金不足

大規模修繕工事の費用は、一般的に住民から毎月徴収する管理費や修繕積立金から捻出します。
徴収する金額は、あらかじめ30年程度の長期修繕計画を作成し、その計画に基づいて決められます。

なお長期修繕計画には、いつ大規模修繕を実施するかだけでなく、どのような工事を実施するかや、それらにどれくらいの費用が発生するかまで細かく記載されています。

しかし、建物が想定通りに劣化していくとは限りません。計画していたよりも大規模な工事が必要になる場合もあるでしょう。また、マンションに空室が目立つ場合は、計画通りに費用が回収できない可能性もあります。

そのような理由から、大規模修繕を実施したくても費用が足りなくなることがあります。
その場合は、工事内容や時期を見直したり、住民から追加で修繕費を徴収したりしなければいけなくなります。

 

修繕委員会や管理組合との揉め事

マンションには多くの場合、管理組合が存在します。
大規模修繕の実施は、この管理組合から内容などの承認を得る必要がありますが、工事の内容やかかる費用によっては、なかなか承認してもらえないケースもあるでしょう。

そのようなことが起きないようにするためには、事前に工事計画を共有したり、説明会を実施したりして、理解を得ておくようにしましょう。

 

 

大規模修繕の実施中に起こるトラブル

大規模修繕では、工事中にもさまざまなトラブルやクレームが発生します。

 

住民や近隣住民からのニオイや騒音に関するクレーム

どれだけきちんと周知していても、工事中には住民が想定していなかったニオイや騒音が起こり、生活に影響を及ぼすこともあるでしょう。

基本的に工事は日中に行われますが、人によっては日中に睡眠を取る人もいるため、「騒音で眠れない」となることもあります。
また、季節によっては窓を開ける人もいるため、「窓を開けられない」「開けているとニオイが気になる」という声が上がる可能性もあります。

 

ベランダの物を撤去してもらえないトラブル

先ほども解説した通り、ベランダは個人の部屋に付随していますが、共用部の一部です。
そのため、工事対象となり、防水工事やバルコニーの修繕・塗装をする場合があります。

しかし「工事の期間を把握していなかった」「物が多い・大きくて動かせない」などの理由から、物を撤去してもらえないトラブルが起こることもあるでしょう。
スケジュールの周知とともに、物を動かせない人がいる場合には、解決策を提案して対応してもらえるように工夫することも大切です。

 

空き巣被害

工事中は多くの人が出入りするのに加えて、物を運ぶためにエントランスを開放することもあるでしょう。
また、足場を組むためそれを利用して上層階に空き巣が入ることも考えられます。

そのため、普段より不用心になりがちのため、防犯への意識を持つ必要があります。
各住民へサッシ補助錠の無料貸出を行うなどの施錠の徹底に加え、関係者以外の人の出入りを制限する工夫を検討しましょう。

 

工事の大幅な遅延

大規模修繕では、計画や見積もりの段階では必要ないと思っていた工事が急きょ必要になることがあります。
軽微な補修作業であれば、工事のスケジュールにあまり影響しないこともありますが、万が一大規模な工事が追加される場合は、工事のスケジュールも大幅に変更される場合があるでしょう。

その場合は、自分たちだけでなく住民にもその旨を周知するようにしてください。

 

 

 

大規模修繕実施後に起こるトラブル

無事に大規模修繕が終了した後にもトラブルが起こる可能性があります。

 

施工不良・追加工事の発生

無事に大規模修繕が完了したと思っても「後々見てみたら施工不良があった」「必要な工事が行われていない可能性がある」となる場合があります。
また、追加工事が発生した場合は、追加費用の請求があり、予算を超えてしまう可能性もあります。

 

 

 

トラブルを未然に防ぐための対策

トラブルなく大規模修繕を進めるためには、次のことに気をつけるようにしましょう。

 

長期修繕計画は定期的に見直す

大規模修繕は、あらかじめ作成されている長期修繕計画をもとに実施します。
しかしこの長期計画は、あくまで計画した時点で想定された内容です。

そのため、計画通りに建物が劣化するとは限らないほか、資金が順調に集まるかもわかりません。
そのようなずれが生じないためにも、長期修繕計画は定期的に確認して、建物をチェックしたり、資金を確認したりしながら見直しましょう。

 

業者選びは慎重に行う

施工不良などによるトラブルを防ぐためには、信頼できる業者選びが重要です。
大規模修繕の実績が豊富にあり、見積り段階で丁寧な説明があるかなどをみて検討してみましょう。
適切な工事が適切な金額で行われるかを見極めるためには、相見積もりを取ることも大切です。

また、工事期間にも随時進捗報告してくれるかどうかや、検査と保険がセットになっている「大規模修繕工事瑕疵（かし）保険」に加入しているかも聞いてみてください。
なお、保険に加入済みの業者かどうかは住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページでも確認可能です。

 

住民への事前周知を徹底する

工事中に住民へ迷惑をかけないようにし、クレームを防ぐためには、周知の徹底も心がけるようにしてください。

ベランダの物を動かしてもらいますが、住民によっては物が大きく室内にはおけないため、トランクルームを一時的に利用するなどして対策しなければいけないこともあるでしょう。
そのような対応には事前準備が必要なため、早めの周知が必要です。

 

近隣住民にも挨拶にまわって工事説明をする

大規模修繕では、マンションに住んでいる住民だけでなく、マンションの周辺住民にも迷惑をかける場合があります。

例えば、騒音やニオイがしたり、ホコリがまったりする可能性があります。
また、工事で人が出入りする際や資材や重機を運ぶ際には、一時的に周辺道路を塞ぐ場合もあります。

そのため、工事中に迷惑をかける可能性がある旨や迷惑をかける可能性のある事柄、日程を周辺の住民にも詳しく伝えておくようにしましょう

 

 

【参考記事】あわせてご覧ください。
★マンションの大規模修繕は必要か？基礎知識やリスクをわかりやすく解説！

★マンションの大規模修繕工事を検討している方必見！事前に行うべき建物診断について

★マンションの老朽化が気になる！ 修繕費不足で満足のいく修繕ができない！
　対策方法や長期修繕計画の見直し方法を解説

 

 

 

まとめ

今回は、大規模修繕で起こるトラブルの事例について詳しくご紹介しました。

大規模修繕では、お金のことをはじめ、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。
また、トラブルは業者との間だけでなく、マンションに住む住民や周辺住民との間に起こる可能性もあります。

大規模修繕工事では、マンション住民や周辺住民への配慮はとても重要です。
工事期間中気持ちよく生活できるかにも関わるため、ケアを怠らないようにしましょう。

 

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