マンションの建物診断とは

建物診断とは
マンションやアパートがどれくらい劣化しているのか定期的に確認を行う調査のことをいいます。
人間でいうところの健康診断のような建物診断です。

一般的には大規模修繕工事のサイクルに合わせた10年ほどの周期で行うことが多いです。
長期修繕計画に則って工事を行っても問題がないか、予定には入っていないが劣化の進み具合によって追加工事でないかなど建物の状況を見極める必要があるからです。

 

そして実際に大規模修繕工事を行う場合は、工事を依頼する業者の選定を行う必要があるため、事前に建物診断を行って追加で必要な修繕も含めた見積書を依頼してもらうためにも必要な情報になります。

 

建物診断の必要性とは？

マンションのオーナーさまでも壁のひび割れチェックなど目視可能な範囲であれば日々のメンテナンスで確認が可能です。

しかし、壁の内部や配管など目には見えないところが知らず知らずのうちに劣化していたり、トラブルを起こしていたりするものには気付くことができませんよね。
それに気付かず当初の修繕計画に則って大規模修繕を行うだけだと、必要な修繕を行うことができません。

建物診断を依頼すると、プロの目線で建物のチェックをすることができます。

目視に加えて専門の機器を使った化学的な調査も行ってもらえるため、より精密な診断が可能です。
そのため、安全に住み続けられる建物を維持し、建物の価値を下げないためにも建物診断が必要です。

 

 

建物診断を行うメリット

建物診断の必要性について解説しましたが、建物診断が必要な理由に加えて、大規模修繕工事を行う前に建物診断を実施するのにメリットとなることはあるのでしょうか？

もちろん建物診断にはメリットもあります！

建物診断にお金をかけて実施する価値があります。そこでオーナーさまにとってのメリットについても解説していきます。

 

建物全体の劣化状況や不具合がわかる

目視でみた限り綺麗でなにも問題のないように感じる建物でも、築年数が経てばダメージが蓄積されていくのは当然のことです。
しかし、素人目線では見た目の状態でしか判断ができず、正確な建物劣化状況を見極めることができません。

それに気付かず放っておいたり、適切な大規模修繕工事が行われないと、建物の安全問題に関わるトラブルが起こることもあります。

例えば・・・
外壁やタイルの剥落などが起こると住民が怪我をする危険性もありますが、これは急に起こるものではなく、建物の内部の劣化に気付かないで放置することにより発生するものです。住民に被害があるようなことがあれば、その対応も必要になるだけでなく信用問題にも繋がりかねません。

修繕すべき箇所を細かく把握できる

プロの目や専門の機器で行う建物診断であれば、何がどれくらい劣化しているのかなど細かなことまで把握ができます。

それによって、「この劣化はすぐに対応しなければならないもの」「次回の大規模修繕工事で行えば大丈夫なもの」などの判断材料にもなります。

そのほかにも細かなチェックを行って適切なメンテナンスを行うことは地震対策になったり、資産価値を適切に担保できたりするなどのメリットなどもあります。

 

建物診断を行うタイミング

マンションを管理する上で建物診断が必要であり、建物診断を行うことでどのようなメリットがあるかについてを解説してきました。
しかし建物診断にはお金がかかるため、せっかく建物診断を行うのであれば適切なタイミングで行って有意義なものにしたいですよね。

こちらのパートでは建物診断を行うのに良いとされるタイミングについてを解説していきます。

 

長期修繕計画の作成時

建物の劣化具合だけでなく、特性なども把握して長期修繕計画を立てることができれば、なるべく計画から追加の修繕工事を行わなくて済む計画を立てることも可能です。

そのため長期修繕計画を新たに立てる時や見直す時に建物診断をセットで行うと精度の高い計画を立てることができます。

大規模修繕工事を実施する前

大規模修繕工事を実施する前に行うこともとても良いタイミングといえます。
長期修繕計画の内容通りに工事を実施するだけで問題がないか、想定外の劣化やトラブルの原因が建物に発生していないかを確認の上、工事を実施することができます。

また大規模修繕工事を行う際には業者へ見積り依頼を行う必要もあります。

その時に細かく工事の詳細を伝えて見積書を依頼すれば、正確な見積書を出してもらえます。
2〜3社で相見積りを取る際にも、工事の依頼内容が統一できるので比較しやすくなるでしょう。

築20年以上

マンションは一般的に築20年以上が経過すると、配管など見えないところの劣化が現れやすいといわれています。
できれば目視などの簡易的な調査に加えて、吸水管や排水管などの設備なども含めた広範囲の診断を行うのがおすすめです。

所有しているマンションを少しでも長い期間維持したり、少しでも資産価値を高く維持したりするためにも、築20年以上は定期的な建物診断でトラブルを未然に防ぎましょう。

アフターサポートの期限が切れる前

これはオーナーさまではなく、分譲マンションの所有者にとってのポイントにはなりますが、分譲マンションは引き渡し日から最低10年間、売主が瑕疵担保責任を負わなければいけないというルールがあります。

そのため、そのアフターサポートが有効な10年以内に建物診断を行い、「建設時の施工不備」が発覚すれば、売主から修繕費用を負担してもらえる場合があります。

 

 

建物診断の流れ

建物診断を行うことになった場合、どのような流れで作業が進んでいくのでしょうか。

事前に流れを把握しておけば、慌てることなく対応ができるので安心です。
こちらでは、建物診断を依頼してから、報告書をもらうまでの流れをご紹介します。

 

①事前確認や打ち合わせ

相談内容の確認や診断方法の確認などのヒアリング、報告方法などのすり合わせを行います。
また、見積りについてもこの段階で確認しておきましょう。

見積書は、建物の大きさや立地、図面などの設計資料、過去の修繕記録などをもとに概算で出してもらうことになります。
この段階での打ち合わせは電話などで簡易的に行う場合もありますが、可能な限り直接会って打ち合わせを行った方がより安心です。

②現地での目視・打診による調査

おおよその打ち合わせが完了したら、事前に現地での調査をしていきます。

具体的には、設計図や現地の確認などが行われ、必要に応じて住人へのアンケートも実施する場合があります。
アンケートは各部屋に水漏れ、バルコニーの劣化などが起きていないかなどをヒアリングするものです。

そうして調査が終わると、建物診断の計画書や正確な見積書が作成され、内容に問題がなければ契約し、実際の調査が行われます。 

③建物診断の実施

建物診断の主な項目は「経年劣化」「配管劣化」「耐震」「収益性」の4つです。
それぞれの項目を目視や打診棒という器具で壁などを叩いて、反響音で状態を判断するなどの調査にて細かく診断していきます。

そのほかにも必要に応じて専用の機器や薬品を使った、より精密なコンクリートの品質、タイルの剥離状態の調査を行う場合もあります。

④調査報告書の提出

全ての調査が行われたら、詳細を書類にまとめてもらいそれを受け取って完了です。

不明点などがあれば具体的な説明を受けて、納得のいく診断を行いましょう。

 

 

建物診断の依頼

建物診断を依頼する際には、実際にいくらかかるのか？などお金の面も気になります。
また、住人や近隣の方にも影響がないわけではないので、何日程度で完結するものなのかも事前に把握しておきたいもの。

最後に建物診断を行う上で、気になる点について解説していきます。

建物診断にかかる費用の相場

建物診断にかかる費用は建物の大きさや築年数、診断内容・方法によって異なってくるため金額差はありますが、おおよそ20万〜100万円ほどとされています。
依頼先などによっても金額は変動しますが、目安の金額は以下となります。

診断内容に関しては目視調査や打診調査など、簡易的な調査方法のみであれば安く済ませることもできますが、配管劣化診断など目に見えないところまで詳細に専門の機器を使用して調査を行う場合には高額になります。

より正確な金額は依頼先に直接問い合わせたり、ホームページがあれば実績を確認してみましょう。

無料・有料どちらを選ぶべきか

業者によっては無料で建物診断を実施してくれるところもあります。
ただし、目視や打診などによる簡易的な調査のみである場合がほとんどで、専門の機器を使用した内部までの調査は行われません。

まずは建物診断とはどのようなものか試してみたい場合や、まだ築年数が浅いマンションの簡単な点検として活用するには無料診断も良いでしょう。

どれくらいの日数でできるのか

建物診断は、劣化や不具合の修繕を行う作業ではないため、調査にはそれほど時間はかかりません。
診断内容や項目によって変動しますが、50〜100戸程度のマンションであれば1〜2日で診断し終える場合が一般的です。

しかし、その後に診断した内容を調査報告書にまとめて業者から提出されるまでには1ヶ月程度かかる場合もあります。
急ぎの場合は診断の実施日数だけでなく、調査報告書が何日程でもらえるのかまでしっかり聞いておきましょう。

 

 

まとめ

今回は、マンション・ビルのオーナー様向けにマンションの老朽化やそれによって起こる問題、その解決方法について解説しました。

所有しているマンションをできるだけ価値ある状態で長く維持していくために、早めのメンテナンスや長期修繕計画の見直しを行って適切な管理をしていきましょう。

【参考記事】あわせてご覧ください。
★【マンション】こんな症状が出たら注意！外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

★【マンション】外壁塗装工事の費用相場は？工事のタイミングや施工業者の選び方も解説

 

「建物は話せない」
建物は人とは違い、いくらボロボロでも悲鳴をあげることはありません。
見た目は綺麗な建物でも、実は見た目以上に劣化が進行していたり、建物内部まで劣化が広がっている場合があります。

ただ限界が近づいている予兆は密かに示しています。それを施主様が察して、対処してあげることがとても大切です
劣化チェック自己診断で気になる点や異常を見つけたらベストウイングテクノにご相談ください。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。

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【この記事の監修者プロフィール】
ベストウイングテクノ株式会社
(特定建設業許可 東京都知事（般-5） 第895 号)
代表取締役社長　岡本 仁(おかもと ひとし）一級建築施工管理技士

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