賃貸マンションの大規模修繕を行う目的とは？

賃貸物件として運用している建物は、定期的にメンテナンスをする必要があります。

メンテナンスは、日々の管理内で行える軽微なものから、業者に依頼をして長期間かけて行う大規模修繕まで様々です。
なかでも今回ご紹介している「大規模修繕」は10〜15年に一度は行っておきたいメンテナンスですが、費用もかかるものなのでできれば事前にマンション運営の長期計画を立てて、どの時期に行うべきかを検討しておくのがオススメです。

しかし、予算もかかるものなので納得して計画し、依頼を行うべきものです。まずはなんのために大規模修繕を行うのかを解説していきます。

 

建物の維持管理を行うため

オーナー様はご自身もしくは管理会社などを経由して、日々運営しているマンションの点検やメンテナンスを行っています。
その目的は、入居者が快適かつ安全にその住まいを利用するためです。

日々のメンテナンスとしては、主に共用部の清掃、各種設備の簡単な洗浄作業などのお手入れがあります。
また、入居者からの問い合わせに応じて空調やコンロ、水まわりの室内設備における修繕などの対応を行う場合もあります。


ただし、メンテナンスはこの限りではなく、日々自分で行って解決できるもの以外の点検・交換・修繕も必要です。

例えば・・・
外壁の剥がれなどは自身で対応することが難しい上に放っておくと入居者や近隣の方々がケガをするなどの事故に繋がる可能性もあります。
また目に見えないところの劣化は、素人目には気づくことができない場合もあります。

いくら日々の手入れや点検を行っていても、経年劣化によりこのようなトラブルが発生することは防ぎきれないので
専門業者に対応してもらい、建物の安全を維持していきます。

 

入居率向上のための住環境整備

大規模修繕は、建物の状態を改善することにより入居者の安全を確保することが第一の目的ですが、今後の入居者対策にも繋がります。

築浅の物件は入居者にとって魅力であり、築年数が経っている物件はその点で入居者募集において不利になってしまいます。
また、建物の設備やセキュリティの進化はとても進んでおり、新しい物件は綺麗なだけでなく、その面でもメリットが多いのです。

そのような物件があるなかで、入居者を増やすには劣化が進む部分の修繕はもちろんのこと、最新設備の導入やセキュリティの強化も行うことが大切です。

築年数を感じさせない美しさ、設備の充実化により物件の稼働率を上げることはオーナー様にとっても重要といえるでしょう。

 

建物の資産価値を維持するため

どのような物件でも時間が経てば劣化します。見た目の劣化だけでなく、内部に支障をきたす場合もあります。

それらを長い間放置してしまうと建物全体の劣化に繋がり、耐久性や機能性を下げるだけでなく、建物の価値も下げてしまいます。

建物の価値が下がるということは、同時に家賃水準を下げてしまうことになります。
さらに入居者を取り込む競争力も劣ってしまうため、結果的にオーナー様の収入源にも繋がってしまいます。

大規模修繕を怠っていると、突発的に雨漏りや水漏れなどのトラブルが生じてしまい、思わぬ出費を強いられる場合もあります。
もしも入居者に迷惑をかけてしまったら保障などにも出費がかかってしまう可能性があります。

定期的な大規模修繕で劣化を修復・防止することにより、所有している建物の寿命を延ばし、長く資産として活用できる状態を維持していきましょう。

 

 

納得のいく大規模修繕を行うためには何を気をつけるべきか

入居率の向上や資産価値の維持などオーナー側にもたくさんのメリットがあるとは理解できても、大規模修繕を行うには多額の費用が必要です。
それゆえに実施に踏み切れない方も多いのではないでしょうか？

また、以前に大規模修繕を行った際、納得のいく仕上がりや予算でできなかった方もいらっしゃるかと思います。

なぜ納得のいく結果にならなかったのか、またそうならないためにはどのような知識を持っておけば良いのかを解説していきます。

 

高額な費用のかかる大規模修繕で起きがちな不満とその原因

①仕上がりの良し悪しが判断できない
大規模修繕を行い、綺麗になった！といってもそれがどの程度のものなのか素人が判断をするのは難しく、さらに内部の見えないところは確かめる方法もないので、果たして満足のいく工事ができたのか不安になります。

また、入居率の向上や資産価値においてもこれだけの工事をすればこれだけの結果が出るものと明確な指標があるわけではないので、やって良かったのか判断しにくい点も不満の原因となるでしょう。

 

②必要な工事や費用を知らないため、業者の言いなりになってしまう
マンションの管理を管理会社に任せっきりにしてしまい、大規模修繕の知識がないまま提案を受け進めてしまうオーナー様は金額や工事内容の不透明さに不満を持つこともあります。

また、自身で業者に依頼するオーナー様であっても、どのような依頼をすべきなのか、相場はいくらなのか、業者の見極めはどうしたら良いのかなどがわからず、言われたままに進めてしまい結果的に必要以上にお金をかけてしまったり、満足のいく修繕が行われないケースもあります。

 

オーナー様が損をせず大規模修繕を依頼するためには

①物件の状況をきちんと把握する
日々点検を行ったり、管理会社に状況を聞くことで今建物はどのような状況なのか、どれくらいの劣化があるのかを把握しておきましょう。

何も知らないまま時間だけが過ぎてしまうと、同じ大規模修繕を行うにも相場以上のコストがかかってしまい、長期的に考えた時にかえって費用がかかることもあります。

 

②相場や成功事例を調べる
大規模修繕とひとことでいっても内容は様々です。各工事項目や劣化具合によっても価格の違いがあるので、全てを把握することは困難ですが、平均的な金額の相場を事前に調べておくと良いでしょう。

また、周辺の建物で大規模修繕を行った例などがあればそれによってどのような成功事例があったのかも調査しておくと、依頼の目安にもなり安心して依頼をすることができるでしょう。

 

③工事の履歴を保存しておく
今後のための対策にはなりますが、以前はどのような修繕を依頼したのかを次の大規模修繕のためにデータ化しておきましょう。

できれば、その後の入居率状況などもあわせてデータ化しておくことで、どれくらいの周期で行えば損をせず、メリットのある大規模修繕が行えるのか分析することが可能になります。

 

大規模修繕を依頼するときにオーナー様が見極めたいこと

①修繕工事の実績で判断する
どのような工事を得意としているか、一度の大規模修繕でどれくらいの期間建物の維持が可能かなどを具体的な事例を元に案内してもらいましょう。

事例を確認する他にもあらかじめ見積もり依頼をする際に「15年単位で大規模修繕を行うことを前提に見積りを出してほしい」など具体的な条件を提示し、長期計画も踏まえた相談をしてみて、安心して依頼できるかどうかを見極めるのも良いでしょう。

 

②工事中のやりとりや報告がしっかりしているかを確認する
大規模修繕は工事に長期間を要するため、途中で計画が遅れてしまったり、計画段階では予想できなかったトラブルや追加工事が発生することも少なくありません。

そのなかで、業者から遅れの連絡がなく作業が滞ってしまっていたり、後々追加の費用を請求されると想定以上のお金がかかるだけでなく不信感にも繋がります。
高額な費用をかけて行うものなので、少しでも安心かつ信頼して作業をお願いできるようにやりとりがこまめに行える業者を選ぶのがオススメです。

 

③工事後のフォロー体制の良し悪しをみる
いくら工事を丁寧に行ったとしても、工事終了後に予期せぬトラブルや不備が発生することもあります。

それをそのまま放置してしまえば、せっかく大規模修繕を行ったにも関わらず劣化が早まってしまったり、もっと大きなトラブルになって追加工事が発生するかもしれません。

工事後に困ったことがあった際に気軽に相談でき、保証範囲内であれば柔軟に対応してもらえる業者を選んでおくと安心です。

 

トラブルなく大規模修繕を行うためにオーナー様が気をつけること

大規模修繕は工事期間が長期に渡り、騒音・臭いなどが発生してしまうこともあるため、入居者や近隣住民へ迷惑をかけてしまうこともあります。

工事前や工事中のフォローを怠ってしまうとクレームなどのトラブルが発生し、オーナー様にも思わぬ手間がかかってしまうこともあるので、そのようなことが発生しないために気をつけておきたいことをご紹介していきます。

 

きちんと事前告知を行う

大規模修繕の期間は音や振動が続いたり、溶剤などの臭いが気になることもあります。

また、入居者には一部のスペースが使用不可になってしまうなど生活に不便をかける場合もあるでしょう。
そのような説明を事前に行っておくことが大事です。

もし、長期的に計画をしていて事前にいつ大規模修繕を行うかがあらかじめ決まっている場合は、入居前に書面などで告知しても良いでしょう。

さらに告知は入居者だけでなく、近隣にお住まいの住民やビルのオーナー様にもお伝えしておくことがオススメです。

 

周りの建物や住民への配慮

入居者への配慮以上に近隣の建物や住民への配慮は大規模修繕を行う上で重要です。

これらを怠ってしまい思わぬクレームが発生してしまうと、最悪の場合工事を一時中断する必要も出てきてしまうからです。

近隣からのクレームとしてよくある事例は、
　●ホコリなどが飛んでくる
　●作業音や作業スタッフの話し声が気になる
　●工事関係車両による周辺道路における交通の妨げ
などが挙げられます。

これらの対策については、オーナー様だけで解決することは難しいので、事前に依頼業者へこのような周辺住民から起こりうるトラブルにどのような対策を取っているかを聞いておくと良いでしょう。

   

まとめ

今回は、賃貸マンションオーナー様向けの大規模修繕について、目的や失敗しない依頼方法などを解説しました。

費用がかかる上に、どのような工事が必要なのかの見極めも難しいため、何年も大規模修繕を行っていないマンションオーナー様は、一度この内容を参考に業者選びや無料見積りを行ってみてはいかがでしょうか？

正しい知識やポイントをおさえて、納得のいく大規模修繕を行い、建物の維持だけでなく資産価値をしっかり守っていきましょう。

【参考記事】あわせてご覧ください。
★大規模修繕は義務！？目的やメリット、よくあるトラブルをご紹介

★マンションの長期修繕計画の基礎知識！内容や注意点を解説

 

「建物は話せない」
建物は人とは違い、いくらボロボロでも悲鳴をあげることはありません。
見た目は綺麗な建物でも、実は見た目以上に劣化が進行していたり、建物内部まで劣化が広がっている場合があります。

ただ限界が近づいている予兆は密かに示しています。それを施主様が察して、対処してあげることがとても大切です
劣化チェック自己診断で気になる点や異常を見つけたらベストウイングテクノにご相談ください。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。

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【この記事の監修者プロフィール】
ベストウイングテクノ株式会社
(特定建設業許可 東京都知事（特-30） 第895 号)
代表取締役社長　岡本 仁(おかもと ひとし）一級建築施工管理技士

ベストウイングテクノ（東京都墨田区）は創業以来62年にわたり、大規模修繕工事、塗装工事、防水工事、内外リフォーム工事、リノベーション工事に携わってまいりました。62年の経験を活かして、皆様に役立つ情報をご提供いたします。

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