賃貸マンションの大規模修繕工事は、オーナーが義務として行わなければなりません。
具体的には、エレベーター・エントランス・廊下などの「入居者の居住部分以外の共用部」の維持管理が義務の範囲です。

建物の維持管理はオーナーの義務なので、修繕を怠り入居者に被害が出てしまった場合には、マンションの所有者として「損害賠償の責務」を負うことになります。

例えば、
　●外壁に使われているタイルが落ちて、通行人が怪我してしまった
　●屋上の防水工事を怠ったことで、居住部分に雨漏りが発生した
などの場合には、高額な費用を負担することになるでしょう。

また、費用だけの問題だけではなく、賃貸マンションのオーナーとしても誰かに迷惑をかけることは避けたいところですよね。

このような事故を防ぐためにも、大規模修繕はオーナーとしての義務とされているのです。

 

【賃貸マンション】オーナーに大規模修繕工事の告知義務はない

実は、賃貸借契約では大規模修繕工事についての告知義務はありません。

説明義務があるのは、下記のとおりです。
　●不動産の内容
　●設備やライフラインの整備状況
　●アスベストに関する内容
　●ペットなどの制限事項

しかし、大規模修繕工事の告知は行っておくことをオススメします。
そのほうがオーナーにとってもメリットとなるからです。

 

【賃貸マンション】重要事項説明では大規模修繕の記載をしてトラブルを回避

前述したように、大規模修繕について説明義務はありません。
しかし、大規模修繕工事の予定があるならば賃借契約を結ぶ際に、重要事項説明で告知をすることが一般的です。

借りる方の事情はそれぞれですので、中には妊婦さんや受験生など、デリケートな状況のご家族がいらっしゃるかもしれません。
このような中、勝手に大規模修繕工事を始めてしまうと、トラブルに発展する可能性があります。

大規模修繕工事の予定があるなら説明しておくほうが親切ですし、工事予定がない場合でも「大規模修繕の可能性がある」ということを明記しておく方が、トラブルを回避できる 確率は高くなるのでしょう。

 

賃貸マンションで大規模修繕を行う目安は12年

マンションやアパートについて、国土交通省では12年に一度の大規模修繕を推奨しています。
実態調査によれば、多くのマンションでは13~16年ごとに大規模修繕を行う場合が多いようです。

しかし、これは目安なので劣化症状があるのならこれよりも早く修繕工事を行わなければいけません。
10年に一度はプロに現地調査を依頼し、劣化状況を確認するようにしましょう。

よくある劣化の症状については、別記事「【マンション】こんな症状が出たら注意！外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン」で詳しく解説しています。
劣化状況はできるだけ早く把握することが大切です。
ぜひあわせてご覧ください。

 

賃貸マンションで大規模修繕を行う目的

「賃貸マンションなのに、大規模修繕工事を行う必要があるだろうか」と思っている方は多いようですが、答えは「YES」です。

大規模修繕工事を行う目的は以下の3つです。
　●安全の確保
　●資産価値の維持
　●住環境の向上

それぞれを詳しくみていきましょう。

 

●安全の確保

賃貸マンションの場合、各居室以外の廊下・エントランスなどの共用部分は、オーナーの責任で維持管理し、入居者が安全に生活できるように建物を維持管理していかなければなりません。

そのためにも、定期点検や補修、大規模修繕工事は必要不可欠です。

 

●資産価値の維持

大規模修繕工事を行わなければ、構造部分まで劣化が進んで取り返しのつかない事態になってしまうかもしれません。

建物の寿命を保つためには、大規模修繕工事を行うことが重要です。

 

●住環境の向上

入居者は安全でキレイな建物に済むことを望んでいるので、劣化を修復して「快適さ」や「美観」を保つ必要があります。

また賃貸に出す以上、入居率はとても重要です。
入居率を維持していくためには、新築や築浅物件にも対抗していかなければなりません。

大規模修繕で「外壁塗装工事」や「屋上防水工事」を行うことはもちろんですが、住環境を快適にしていくためには以下のような工事もオススメです。
　●オートロックや防犯カメラなどのシステム
　●バリアフリー化工事
　●断熱のための窓改修工事

住環境を向上させるリフォーム工事を取り入れることは、入居率維持していくためにとても効果的といえるでしょう。

 

大規模修繕工事の費用

大規模修繕工事の費用相場は、マンションのグレードにもよりますが、1戸あたり100～125万円程度です。

費用や工事の内訳については「【マンション】外壁塗装工事の費用相場は？工事のタイミングや施工業者の選び方も解説」で詳しく解説しています。
ぜひあわせてご覧ください。

 

大規模修繕工事の進め方

賃貸マンションにおける大規模修繕工事の進め方は下記のとおりです。

1.現地調査・診断の相談・依頼
2.現地調査・診断
3.結果報告
4.修繕内容検討と基本計画
5.施工業者の選定
6.工事請負契約の締結
7.工事準備（工事説明会・近隣挨拶など）
8.着工
9.竣工検査
10.引き渡し

大規模修繕工事の施工品質は、会社によって様々です。
あとで後悔しないように、施工業者を選ぶ際は
　●規模改修の実績
　●保証
　●工事後のアフターフォロー
を重要視するようにしましょう。

 

賃貸マンションの大規模修繕工事でよくあるトラブル

大規模修繕工事で、クレームになりがちな内容を下記にまとめています。
　●洗濯物が干せない
　●騒音でストレスが溜まる
　●臭いが気になる
　●窓が開けられない
　●大規模修繕工事があると知らなかった
　●大規模修繕工事があると知っていたら入居していなかった

戸建住宅と異なりマンションは規模が大きいため、大規模修繕工事は長い時間をかけて工事を行うこととなります。
その分、入居者のストレスは溜まりがちで、トラブルになりやすい状況です。
最悪の場合、損害賠償責任まで問われることもあるため、注意しなければなりません。

しかし、前述したように重要事項説明に記載することで、ある程度のトラブルは避けることができます。
また、近隣挨拶や工事説明を行えば、クレームを防止できる可能性は高くなります。

大規模修繕工事が始まってクレームが発生すれば、工事を中断せざるを得ない状況にもなりかねません。
工事をスムーズに進めるためにも、入居者対応は丁寧に行うことが大切です。

 

まとめ

今回は、賃貸マンションのオーナー様に向けて大規模修繕について解説しました。
大規模修繕は時間や費用がかかりますが、入居者を守ると同時に「資産価値」や「入居率」を維持していくために不可欠な工事です。

どのような建物でも、経年劣化からは逃れることはできません。
長期修繕計画を立てて早めに調査・対処していくことが、入居者や建物だけでなくオーナー様にとっても一番メリットがあるといえるでしょう。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。

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【この記事の監修者プロフィール】
ベストウイングテクノ株式会社
(特定建設業許可 東京都知事（特-30） 第895 号)
代表取締役社長　岡本 仁(おかもと ひとし）一級建築施工管理技士

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