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【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

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【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン
【ビル・マンション】
こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。


「このマンションは、そろそろ外壁の塗り替え時期がきているのだろうか」
「いろいろと大変そうだから、できれば工事はしたくないな......」

当社では、上記のようなご相談をたくさんいただきます。
多くのマンションのオーナー様が、その外壁の塗り替え時期に頭を悩ませているようです。


マンションの外壁塗装は、美観だけではなく建物自体の資産価値の維持・向上に大きく影響しますし、定期的に塗り替えを行わなければ、外壁の劣化は加速してしまいます。

そこで、この記事では『マンション外壁塗装の基礎知識』として
・塗り替え時期を示す6つの劣化症状
・外壁塗装のサイクル
・工事の流れや事前に知っておくべき注意事項
について詳しく解説していきます。

ぜひ参考にしてくださいね。

<<目次>>
1【ビル・マンション】外壁塗装を行うサイクル

2【ビル・マンション】塗り替えの時期がきているサイン!外壁に出る6つの劣化症状
 ▸2.1ひび割れ
 ▸2.2塗膜の剥がれ
 ▸2.3チョーキング
 ▸2.4タイルの浮きや剥がれ
 ▸2.5コーキングの割れ
 ▸2.6コンクリートの剥離

3【マンションの外壁塗装】工事の流れ
 ▸3.1着工から完了までの流れ

4【マンションの外壁塗装】工事にかかる期間

5【マンションの外壁塗装】知っておくべき注意事項
 ▸5.1入居者だけではなく、近隣住民にも連絡が必要

6まとめ


 【ビル・マンション】

外壁塗装を行うサイクル

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション大規模修繕工事】屋上防水の種類(FRP・ウレタンなど)と施工業者の選び方

国土交通省発行の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、
約12年に一度大規模修繕を行うことを推進しています。


実態調査によれば、多くのマンションでは、外壁塗装などの大規模修繕を13~16年ごとに行うようです。

しかし、これについてはあくまで目安。

建物の周辺環境、塗料の種類や外壁の劣化状況によって、外壁の塗り替えが必要な時期は変わってきます。

もし、マンションの外壁を10年以上塗り替えていないのならば、いちどプロによる外壁調査を行いましょう。

 

【ビル・マンション】

塗り替えの時期がきているサイン!外壁に出る6つの劣化症状

異常を放置すると、その箇所からだんだん劣化進行していく可能性もあります。
ここでは、外壁が塗り替え時期をむかえているサインについてご紹介します。

 

 

ひび割れ

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン
外壁に発生するひび割れは、温度変化によってコンクリートなどが膨張・収縮を繰り返すことにより発生します。

幅0.3mm、深さ4mm未満の細いひび割れをヘアークラックといいますが、このひび割れはマンションの倒壊につながるものではありません。

ヘアークラックは、外壁の塗り替えの際に弾性塗料とよばれる伸び縮みする塗料を使うことで、補修をすることが可能です。

一方、幅0.3mm、深さ4mm以上のひび割れについては、構造などの内部まで達している可能性があります。
放置しておくとひび割れから雨水が侵入し、構造部に大きなダメージを与えてしまうことが考えられます。


 亀裂が大きく、塗材だけで補修することはできないため、シーリング材の注入や樹脂モルタルの充填などで補修を早急に行わなければなりません。

補修を行えば、その跡が明らかに残ってしまうことは多くあります。
マンションの美観が損なわれてしまう前に、早めに対策工事を行いましょう。

 

塗膜の剥がれ

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン
塗料は、その耐用年数がすぎると、塗膜が水分を含んで剥がれが発生します。
また耐用年数に達していなかったとしても、前回の塗装工事における乾燥時間や下地処理が適切に行われていないなどの施工不良が原因となり、塗膜の剥がれが発生するケースもあります。


塗膜が剥がれていると、外壁がそのまま雨風にさらされてしまうため、外壁の劣化は加速してしまいます。
浮いている塗膜や剥がせる塗膜は全て剥がした上で、塗り替え工事を行うことが必要です。

 

チョーキング

外壁を触ると、手に白いチョークのような粉がつく現象をチョーキングといいます。

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

 

チョーキングは、塗膜劣化の初期状態で、塗膜の効果が薄れてきたことを表すわかりやすい症状です

チョーキングは外壁塗装を行う時の高圧洗浄で綺麗に落とすことができます。

 

タイルの浮きや剥がれ

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

実は、タイル自体は無機物であるため、ほとんど劣化することはありません。

しかし、下地調整のためのモルタルなどは気温や乾燥、湿気などの影響で膨張・伸縮を繰り返すため、徐々にタイルの浮きや剥がれを引き起こします 

また、タイルを張り付ける際の施工不良も、タイルの浮きや剥がれの原因となる場合があります


タイルの剥がれは見てわかりますが、浮きについては、専用の道具でチェックし、触れた時の音の違和感での判別となるため、プロによる専門調査が必要不可欠です。

 

コーキングの割れ

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

実は、コーキングの寿命は、その種類にもよりますが5~10年であることが一般的で、
外壁塗装の寿命より短いことがほとんどです


シーリングは、外壁やサッシの隙間を雨風から守る「外壁防水の要」の役割を果たします。


外壁自体に問題が見当たらなくても、外壁同士のつなぎ目やサッシ周りに充填されているコーキングが痩せていたり、ひび割れたりしているのであれば、コーキングの打ち替え工事もしくは打ち増し工事が必要となります。

 

コンクリートの剥離

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鉄筋コンクリート造の場合、内部の鉄筋が錆び膨張したことで、コンクリートやモルタルは内部から押し出されて、剥離してしまいます。

さらに、そこから雨水が侵入することで、錆は悪化し、その剥離は一気に加速されます。 


コンクリートの剥離は、建物の構造に大きな影響が出ている状態なので、放置していると大変危険です
 

ここまでいくと、外壁を塗り替える前に、現状復旧するための補修工事が必要となります。

 

【マンションの外壁塗装】工事の流れ

工事は、着工前の近隣挨拶などの準備から始まります。
塗装工事を完了するまでの工事流れは、以下のようになります。

 

着工から完了までの流れ

 1⃣近隣への挨拶
 2⃣足場の設置
 3⃣外壁の高圧洗浄
 4⃣養生
 5⃣下地処理
 6⃣外壁塗装(下塗り・中塗り・上塗り)
 7⃣竣工検査
 8⃣足場の解体

 

【マンションの外壁塗装】工事にかかる期間

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

マンションの外壁塗装は戸建と違い、塗装面積はとても広くなります。
2ヶ月程度はかかるものと考えておくほうが良いでしょう

ただし、団地などの棟数が多いマンションでは、棟ごとに工区を分けて工事を行う場合があるため、規模や環境によっては3ヶ月以上の工期となる可能性もあります。

また、ビルやマンションの大規模修繕の際は、外壁塗装工事とあわせて、防水工事を行うケースがよくありますが、その場合にはその分の工期も必要です。

工期については、規模や必要な工事など、それぞれの建物で異なりますので、いちど施工業者に問い合わせてみるとよいでしょう。



なお、ビルやマンションの防水工事については「ビル・マンション大規模修繕工事】屋上防水の種類(FRP・ウレタンなど)と施工業者の選び方」で詳しく解説しています。

ぜひあわせてご覧ください。

 

【マンションの外壁塗装】知っておくべき注意事項

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

洗濯物を干せなくなる

外壁塗装工事中は、ベランダに洗濯物をほせなくなる場合がほとんどです 

また、作業中は埃や塗料の臭気なども発生しますし、高圧洗浄をする際には部屋に水が入ってこないように、窓さえ開けることができません。

 

工事には、居住者の理解・協力が必要不可欠です。
トラブルを防ぐためにも、事前に十分な告知を行いましょう。

 

入居者だけではなく、近隣住民にも連絡が必要

 外壁塗装を行う場合、足場の設置・解体などによる騒音の発生は免れません。
また、大型の工事車両が出入りしますし、近隣の駐車場も多く利用することとなります。

クレームを防ぐためにも、近隣住民にも、必ず告知をしておきましょう

まとめ

東京都墨田区ベストウイングテクノ|【【ビル・マンション】こんな症状が出たら注意!外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン

外壁の塗り替え時期を示す6つの劣化症状

 

劣化症状 必要な工事
ひび割れ シーリングや樹脂モルタルを充填
塗膜の剥がれ 塗料を剥がした上で塗装
チョーキング 高圧洗浄
タイルの浮きや剥がれ 樹脂の注入や張替え
コーキングの割れ 打ち替え・打ち増し
コーキングの剥離 鉄筋の錆落とし、欠落部の成型

 

外壁塗装工事の流れ

工事は、規模や工事内容によるが、通常2ヶ月程度をかけて以下の流れで行う。
トラブルを防ぐため、入居者や近隣住民には、工事を行う旨を事前に告知しなければならない。

 1⃣近隣への挨拶
 2⃣足場の設置
 3⃣外壁の高圧洗浄
 4⃣養生
 5⃣下地処理
 6⃣外壁塗装(下塗り・中塗り・上塗り)
 7⃣竣工検査
 8⃣足場の解体

 

ビルやマンションは規模が大きく、テナントや入居者にも工事の承諾や協力が必要となります。
仮に劣化が進んでしまったとしても、戸建のようにすぐに工事を行うことが難しいのが現状といえるでしょう。

だからこそ、修繕や外壁塗装は計画的に行うことがとても重要です。

まずは、信頼できる施工業者に相談
・建物が「現在どういう状態であるのか」を把握する
・修繕や塗装工事を「いつ行うべきか」計画する

ことをオススメします。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり外壁塗装・防水工事を行っております。

戸建だけでなく、ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事にもたくさん携わってまいりました。
ぜひお気軽にお問合せくださいね。

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