長期修繕計画とは、建物の価値や性能を長期的に維持していくための大切な計画です。
マンションの立地条件・構造・規模などは様々なので、各マンションごとに修繕計画や収支を独自にまとめ、居住者が安心して生活できるようにする必要があります。

 

マンションにおける長期修繕計画の2つの目的

マンションで長期修繕計画を行う目的は、以下の2つです。
●将来必要な工事に備える
●修繕工事をスムーズに行う
それぞれを見ていきましょう。

 

【長期修繕計画の目的1】将来必要な工事に備える

マンションは築年数が経てば必ず劣化します。
例えば、以下のような現象が劣化の兆候です。
●外壁に細かいひびが入り出す
●タイルが浮いてくる
●屋上やバルコニーの防水が色あせてくる

上記は、すぐに改修しなければマンションに致命的なダメージを与えるものではありませんが、放置しておくと建物の寿命を脅かす事態になるため、定期的に修繕工事を行わなければなりません。

具体的な劣化の症状や緊急性については、「【マンション】こんな症状が出たら注意！外壁塗装が必要な劣化の6つのサイン」で解説しています。
ぜひあわせてご覧ください。

 

<<修繕工事のサイクルと費用>>

一般的に、修繕工事は12年程度のサイクルで行われます。
下記の表は、国土交通省の調査による、外壁塗装を含めた大規模修繕工事にかかる戸数ごとの費用相場（※工事金額に共通仮設費及び消費税は含まない）です。

１戸あたりの工事金額は、100～125万円の割合が27％と最も高く、次いで75～100万円が25％という結果になっています。

引用：国土交通省　令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

規模が大きいマンションだと、1回の修繕工事に数千万円以上の費用がかかることもあります。
そのため、将来の修繕工事に備えてしっかりと資金計画をたてることが重要です。

外壁塗装を含めたマンションの修繕工事の費用相場について、詳しくは「【マンション】外壁塗装工事の費用相場は？工事のタイミングや施工業者の選び方も解説」で紹介しています。
ぜひ、あわせてご覧ください。

 

【長期修繕計画の目的2】修繕工事をスムーズに行う

工事をスムーズに行うためには、長期修繕計画をたて、組合員同士で資金計画や工事時期を共有しておくことが重要です。

修繕工事は、施工業者と契約したあとすぐに着工するわけではありません。
工事をするには、マンション居住者や近隣の理解を得なければなりませんし、施工業者にも資材の発注や準備の時間が必要です。
大規模修繕工事であれば、1年以上も前から段取りを開始することになります。

前もって修繕計画をたてておかなければ、工事を始めるころには劣化が酷く取り返しのつかない事態になることも考えられます。
また、大幅に資金不足し、修繕すら行うことができなくなるかもしれません。
長期修繕計画をたてることが、修繕工事を円滑に行うための第一歩といえるでしょう。

なお、大規模修繕のときに起こりがちなトラブルについては「マンションの大規模修繕工事とは？工事内容や費用、よくあるトラブルとその対策を紹介」で解説しています。
トラブルを回避するための方法も紹介しているのでぜひご覧ください。工事には足場が必要ですので、コスト削減のために大規模修繕工事と一緒に行うことが経済的です。

 

マンションの長期修繕計画に含まれる内容

長期修繕計画は、以下の3つのことを中心に構成されています。
●建築工事
●設備工事
●資金計画

それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

 

【長期修繕計画の内容1】建築工事

長期修繕計画に含まれる建築工事は
●仮設工事
●タイル工事
●外壁塗装工事
●防水工事
などです。

仮設工事とは、足場などの工事を行うために必要な工事です。
外壁塗装や防水などの外回りの工事にはどれも足場が必要不可欠なので、同じタイミングで工事を行うほうが経済的といえます

【長期修繕計画の内容2】設備工事

長期修繕計画に含まれる設備工事は
●給排水設備工事
●ガス設備工事
●空調・換気設備工事
●電灯設備工事
●消防設備工事
●昇降機設備工事
などです。

設備機器は15年以上たつと不具合が生じやすくなります。
給排水設備などは、2回目以降の大規模修繕工事での補修や交換が必要です。

 

【長期修繕計画の内容3】資金計画

長期修繕計画には、工事だけではなく資金計画も含まれます。
修繕工事を実行するために必要な費用を計画的に積み立てることが目的です。

具体的には
●工事の予算
●修繕積立金の月額
●現在の積立金の累計金額
などが記載されています。

 

マンションの長期修繕計画における2つの注意点

マンションの長期修繕計画では、以下について心構えしておくことが大切です。
●定期的に見直さなければならない
●計画通りにいかない場合もある

ここでは、これらの2つの注意点を詳しく解説します。
「知らなかった......」とあとから後悔しないように、しっかりと確認しておきましょう。

 

【長期修繕計画の注意点1】定期的に見直さなければならない

マンションの長期修繕計画は、一度計画したからといって確定ではありません。
年月が経つにつれて計画当時との状況には「ずれ」が生じます。
そのため、国土交通省の「マンション標準管理規約」でも、5年ごとに計画を見直すことが推奨されています。

修繕計画を定期的に見直すことは、以下の点でメリットがあります。
●工事範囲を最小限にとどめる
●修繕積立金の不足を防げる

修繕を行った際には、工事状況を長期修繕計画に反映させるようにしましょう。

 

【長期修繕計画の注意点2】計画通りにいかない場合もある

マンションの長期修繕計画とは、あくまで計画です。
劣化の状況などによっては、修繕工事が予定より早まることもあります。
また、物価の高騰すれば、計画当時よりも工事費が必要になることもあるでしょう。

修繕計画が計画通りにいかない場合は、
●一時的に追加徴収がある
●管理組合で融資をうける
などの可能性があることも頭に入れておかなければなりません。

一般的には、余裕のある資金計画を行いますが、必ずしも計画通りにいくわけではないことに注意が必要です。
もし、将来的に積立金が不足する可能性があれば、早めに専門家に相談し対策をうつようにしましょう。

 

 

まとめ

長期修繕計画は、マンションの「資産価値の維持」や「居住者の安全な生活」のために必要不可欠なものです。

長期修繕計画を見直す際には、現在の劣化状態を把握しなければ、計画通りの資金計画で間に合うのか判断することもできません。

ベストな計画を行うためには、経験豊富な施工業者に現地調査を依頼することがオススメです。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。

【この記事の監修者プロフィール】
ベストウイングテクノ株式会社
(特定建設業許可 東京都知事（特-30） 第895 号)
代表取締役社長　岡本 仁(おかもと ひとし）一級建築施工管理技士

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