マンションの老朽化問題とは？

マンションは定期的にオーナー様や管理会社によってメンテナンスや大規模修繕を行うことで、長く綺麗な状態を保ち老朽化を防ぐことができます。
しかし最近では様々な問題により、管理が十分になされないマンションも増えてきました。

満足にメンテナンスがされず、老朽化が進んだマンションは新たな入居者の確保も難しくなります。

 

マンションの老朽化とはどのような状態をいうのか

そもそもマンションの老朽化とはどのような状態をいうのでしょうか。
老朽化という言葉には、「古くなり、役に立たなくなること」という意味があり、そうしたビルや建物のことを指す場合もあります。

つまり、築年数が経過したマンションを老朽化したマンションということになりますが、メンテナンスの仕方次第では築年数が進んでいても需要があるマンションはたくさんあります。

実際に最近では、築年数が進んだマンションもビンテージマンションといわれたり、リノベーションして住む人が増えたりする場合もあるほどです。

こちらでは、劣化した状態を放っておいた築年数の経過したマンションを「老朽化したマンション」として解説を行っていきます。

 

法定耐用年数によるマンションの寿命

一般的に鉄筋コンクリートのマンションの場合、100年ほどの耐久性があるといわれています。
しかし、国土交通省が2013年に発表したデータによると、現状では平均68年で取り壊しが行われているという結果も出ています。
ちなみにこのデータはあくまでも平均であり、実際にはばらつきがあるのです。

短いものの場合、30年ほどで取り壊されてしまうマンションも存在します。
また1981年に「新耐震基準」が設けられ、それ以降に建てられたマンションであれば、コンクリート造であれば120年、リフォームなどでメンテナンスを行えば最長150年まで住み続けられると国土交通省は提言しています。

ただし逆をいえば、旧耐震基準の建物の場合は震度6〜7の地震に耐えられない可能性もあり、耐震メンテナンスや建て替えを余儀なくされているマンションも多くあります。

 

 

老朽化したマンションが抱える問題

築年数が経過し、メンテナンスが十分に行えていないマンションは老朽化が進んでしまいます。
その場合はどのような問題が発生するのでしょうか。

 

建物や設備の劣化

建物に異常が起きていてもそれに気づかない、またはそのまま放置してしまうと事故などのトラブルにつながる可能性があります。
建物に使われているコンクリートが劣化してひび割れが起きてしまったり、給水管の交換工事をせず、劣化が進んだ場合、漏水事故や雨漏りが起きることも。

本来、このようなことが起きる前に修繕工事などを行うべきですが、何かしらの事情で放置してしまうと余分に修繕費がかかってしまったり、入居者さまへ迷惑をかけてしまうことにもなります。

 

管理費・修繕費が上がり、入居者への負担も増える

老朽化が進み、思いもよらない修繕が必要になったり、より入念な工事が必要になれば費用もかかります。
予算の確保ができていれば対応ができますが、十分な予算の確保ができない場合は入居者へ追加の管理費を求める必要があり、負担をかけてしまいます。

 

空室の増加

修繕費をまかなうために管理費を上げるということは、現在入居している人への負担を増やすだけでなく、新たな入居者確保への弊害になることもあります。

そして空室が多くなるということは修繕費の回収にも影響を及ぼします。一般的にマンションは入居者からの管理費用で建物の管理や修繕を行っていることが多いため、空室が増えれば建物の維持ができなくなります。

 

資産価値の減少

マンションは築年数が経過するにつれて資産価値が低下するものです。
しっかりメンテナンスをして、建物の状態や見た目の維持を行うことで、資産価値の低下を最小限に食い止めることができます。

しかし、メンテナンスが行えておらず安全性や機能、見た目に問題があれば相場以上に価値が下がってしまう可能性もあります。

 

 

大規模修繕をしたくても修繕費不足で行えない！

マンションの維持管理を行うためには、日々のメンテナンスに加え、一般的に10〜12年ほどの周期で定期的な大規模修繕工事が必要になります。
しかし多くの老朽化マンションの抱える問題に大規模修繕を行う費用不足があげられます。

多くのマンションは、オーナーの自費でマンション管理を行える訳ではなく、管理費や修繕費の積立金によってメンテナンスをするため、予算不足の状態だと「大規模修繕をしたくてもできない」という状態になってしまうのです。

 

修繕費不足のマンションにある特徴

修繕費が不足しているマンションには以下の問題があるケースがあります

 

【修繕計画が十分に行えていない】

マンション管理を行うには、定期的な大規模修繕などがきちんと出来るように修繕のタイミングやその費用を算出し、必要な管理費用などの計画を立てるため「長期修繕計画書」を作成します。
しかし計画自体がマンションの状況に応じて適切に練られたものではなかった場合、計画通りの周期で大規模修繕を行えない、計画通りに行えないということになります。

 

【管理費の見直しが適切に行えていない】

大規模修繕工事が計画通りに行えない、満足に行うことができないとなった場合は、入居者の管理費を見直す必要があります。しかし管理費を見直す場合には、入居者の同意を得なければいけません。

値上げの理由などを適切に説明して同意を得られなければ、値上げは先送りになってしまうため、必要な経費を回収することができません。 またそもそもの管理費設定が、建物の状況などに見合っていなかった。というケースもあります。

 

【滞納者や空室があり、管理費の徴収が行えていない】

管理費がしっかりと回収できないという事態はあまり想像がつかないかもしれませんが、国土交通省の調査では全体数の25％ほどのマンションで、滞納者を抱えているという結果が出ています。

さらに滞納者の多くは高齢者であるという傾向もあります。年金生活を送る高齢者は値上がりする管理費を十分に支払うことができず、滞納が発生してしまうケースがあるのです。

また、老朽化や管理費の高騰により入居者が決まらず空室が目立つようになると、こちらも修繕費回収の妨げになります。空室が全体の30％を上回ると管理費の徴収が思うようにできなくなるともいわれています。

 

修繕費が不足した場合の対策

修繕費が不足して、メンテナンスや計画通りの大規模修繕が行えないとわかった場合、どのように解決すれば良いのでしょうか。

 

【大規模修繕工事の延期】

やはりどうしても計画通りの工事が行えない場合は、工事のタイミングを変更する必要があります。

ただし延期を繰り返すことで、さらに老朽化が進んでしまったり、劣化がひどくなったために想定の予算以上に費用がかかってしまう可能性もあるので慎重な判断が必要です。
延期を避けたい場合は、工事内容を見直し、必要なところから分割して着手していくという手段もあります。

 

【管理費及び修繕積立金の値上げ】

管理費の徴収が適切に行われていないと判断した場合には、値上げの検討も必要です。
しかし入居者の理解を得られなければ値上げはできないため、納得のいく説明を行って同意を得なければいけません。

 

【修繕一時金を徴収する】

徴収・積み立てていた金額では不足している場合、大規模修繕を行うための費用を別途徴収するという方法もあります。
この場合も管理費の値上げ同様、入居者からの同意を得る必要があるため、きちんとした説明を行って同意を得る必要があります。

 

修繕費不足にならないために長期修繕計画を見直しましょう

ここまでで解説したように、マンションの老朽化を防ぐためにはメンテナンス・大規模修繕工事を行う必要がありますが、「費用が足りない！」となってからの対応は困難かつ思うように行えない可能性が高いです。

そのため、そのような事態になることを防ぐための事前対策を行うことが何よりも大切です。

 

長期修繕計画は5年に一度程度の見直しが必要

マンションを管理するには、最初に立てた計画が適切か5年に一度程度の見直しが必要です。国土交通省のガイドラインでも5年に一度の見直しが推奨されています。

計画通りに費用の徴収ができているか、必要な工事に不足はないか、工事費用に変動はないかなどあらゆる面から適切な管理が行えているかの見直しを行いましょう。

 

長期修繕計画の見直し方

見直しが必要といっても、実際にどのような方法で確認やチェックを行うのが良いのでしょうか。専門的な知見を要するため、できるだけ専門家の力を借りてしっかりと見直すことが大切です。>
マンション経営を管理会社に管理を任せている場合は、管理会社へ相談して見直しを行うことも可能です。>

また、管理会社や以前計画を立てた人・会社とは異なる新規の専門家に依頼をすることも、以前とは別の目線でチェックを行ったり、新たな提案を聞けるため良い手段です。

 

計画どおりにならない可能性もあることを理解しておく

マンションを建設した当時に立てた計画や何年も前に見直した計画の通りにいかないことも把握しておく必要があります。

以前に計画をしたものはあくまでも劣化やトラブルの発生は想定で考えられたものです。
日々の劣化具合が想定とは違った、天災が起きたなど理由はさまざまですが、想定外のことが起きた場合は、計画とは異なる費用が発生します。

また、管理費・修繕費の徴収が計画通りに行えないこともあります。
このようなことが起きても柔軟に対処できるようにあらかじめ計画通りにはいかない。という意識をもっておくことも大切です。

 

【参考記事】あわせてご覧ください。

★マンションの長期修繕計画の基礎知識！内容や注意点を解説

 

まとめ

今回は、マンション・ビルのオーナー様向けにマンションの老朽化やそれによって起こる問題、その解決方法について解説しました。

所有しているマンションをできるだけ価値ある状態で長く維持していくために、早めのメンテナンスや長期修繕計画の見直しを行って適切な管理をしていきましょう。

 

「建物は話せない」
建物は人とは違い、いくらボロボロでも悲鳴をあげることはありません。
見た目は綺麗な建物でも、実は見た目以上に劣化が進行していたり、建物内部まで劣化が広がっている場合があります。

ただ限界が近づいている予兆は密かに示しています。それを施主様が察して、対処してあげることがとても大切です
劣化チェック自己診断で気になる点や異常を見つけたらベストウイングテクノにご相談ください。

ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
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【この記事の監修者プロフィール】
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代表取締役社長　岡本 仁(おかもと ひとし）一級建築施工管理技士

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