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マンションは十数年に一度大規模修繕を実施しますが、具体的な周期や、その周期が一般的となっている理由をご存じでしょうか。

今回はマンションの大規模修繕を実施する周期や工事の詳細・疑問などを詳しく解説します！
このブログでは大規模修繕の周期を延長させることが可能かも解説するため、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

マンションの大規模修繕とは？

マンションで定期的に実施されている大規模修繕について「マンションオーナーは定期的に実施するもの」と知っていても、「大規模修繕の定義や必要性はなんとなくしか分からない」と思っている方もいるでしょう。

そこで、マンションの大規模修繕の周期を解説する前に、大規模修繕の基本を解説します。

 

大規模修繕の定義

建築基準法第2条第14号によると、大規模修繕とは「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義づけています。
なお、修繕とは一般的に修繕前と同じ材料を使って劣化や破損した部分を元の状態に戻すことをいいます。

また、修繕工事と似た言葉である改修工事は、建築物の機能や性能の回復以外に、建物の設備などをアップグレードさせてより良い環境づくりをする際の工事を指します。

 

大規模修繕はなぜ必要か

マンションをはじめとした建物は、どれだけ丈夫につくられていても、年月が経つにつれ劣化したり痛んだりしてしまいます。劣化や傷みが見られる建物は、見た目が悪くなります。

マンションの場合、美観が保たれていなければ、新しい入居者が入らず空室が多くなってしまうでしょう。

また、見た目が劣化するだけでなく、建物自体が劣化してしまうということは、建物の安全性も低下していることを意味します。建物の安全性が保たれていないと、住民の生活に不便が生じるだけでなく、事故や怪我の恐れもあります。

さらに、外壁の剥がれなどのトラブルが起これば、住民以外の通行人にも迷惑がかかってしまうでしょう。
そのようなトラブルを防ぐためにも、大規模修繕はマンションを維持するうえで、欠かせません。

  

 

大規模修繕のおもな工事箇所

大規模修繕の必要性を解説しましたが、マンションの維持管理で欠かせない大規模修繕では、具体的にどのような場所を工事するのでしょうか。

基本的に大規模修繕では、個人の住居スペースの工事は実施しません。おもな工事対象は共用部分です。具体的には、以下の場所を工事します。

 

■外壁

外壁は、建物の美観に関する重要な部分です。
色褪せ・ひび割れなどによる劣化によって、見た目の印象を悪くしてしまう恐れがあります。

大規模修繕のタイミングで塗装し直したり、定期的なメンテナンスをしたりするのが欠かせません。

外壁にひび割れやタイルの剥がれが見られる場合、修繕しないと剥がれ落ちて事故につながったり、ひび割れた箇所から雨水が浸入して建物の構造に影響を及ぼしたりする可能性があります。
修繕して塗装を施すことで、防水機能も高まります。

 

■屋上

屋上は、雨風を受けて劣化するため、防水効果が低下したり、ひび割れや防水シートの剥がれなどが見られたりするようになります。

外壁同様、防水効果の低下やひび割れ、めくれがあると、雨水が浸入してしまい、建物全体のトラブルに発展する恐れがあるでしょう。
そのため、大規模修繕の際に屋上防水工事が実施されます。

 

■鉄部

外階段の手すり部分などに使用されている鉄部は、塗装が取れてサビてしまうと、破損の危険があります。
手すりの破損は、大事故につながる可能性もあるため、修繕が欠かせません。

 

■バルコニー

バルコニーの柵にも鉄が使用されていることがあります。
そのため、外階段などと同様に劣化や破損がある場合は、しっかり修繕する必要があります。

また、バルコニーの床は雨風の影響を受けて劣化する部分のため、屋上と同様に防水工事をしてトラブルを防ぐ必要があるでしょう。

 

■そのほか

大規模修繕では、修繕のほかにも、時代や住民のニーズに合わせて新しい設備を導入することも少なくありません。

例えば、
オートロックやインターホンの導入、宅配ボックスの設置、バリアフリー化などを検討するオーナーも多くいます。

 

 

大規模修繕の実施周期

大規模修繕の必要性や実施内容を解説しましたが、「定期的な実施とは、具体的にどれくらいの周期なのか？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
ここでは一般的な工事周期やその理由について解説します。

  

周期は一般的に12年といわれている

マンションと一括りでいっても、使用されている材料や立地条件、劣化具合はさまざまです。そのため、適切な大規模修繕の周期は建物の状況にもよりますが、一般的な目安として大規模修繕計画にも採用されるのは、12年といわれています。

周期が12年といわれている理由は、いくつかありますが、おもな理由は次の通りです。

  

周期が12年とされる理由①国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

平成20年に公開された国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインには、基本的な考え方や計画の立て方などが細かく記載されています。
そのなかにある大規模修繕工事の実施例が12年周期であることから、それを参考にするマンションが増え、12年周期がスタンダードになったと考えられています。

参考：国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」(外部リンク)

 

周期が12年とされる理由②特定建築物定期調査の実施時期

建築基準法に記載された内容によると、竣工・外壁改修後10年を経った建築物は、10年を超えた最初の調査の際に全面打診等による調査を行うことが義務化されました。
全面打診調査は、外壁タイルやモルタルの表面を打診棒やテストハンマーなどを使用し、浮きがあるかを調べるものです。

ただし、3年以内に外壁改修を実施する場合は、この全面打診調査の実施の猶予を受けることができます。
そのため、竣工（もしくは外壁改修）10年＋猶予の3年を加味した12年のタイミングで大規模修繕を実施し、外壁工事をする流れができています。

 

周期が12年とされる理由③塗料や防水材などが劣化してくる

マンションの外壁塗装に使用される塗料には、耐用年数があります。
使用する塗料によって耐用年数は異なりますが、一般的なものは8〜12年程度とされていることが多く、外壁工事が必要になるタイミングを考慮して、大規模修繕を実施するケースも少なくありません。

 

周期を15年や18年に延ばすことも可能？

これまでの解説の通り、12年周期での実施は、法律で決められているわけではなく、さまざまな理由を踏まえて自然と定着した年数です。

そのため、近年では15年や18年周期に大規模修繕を実施するマンションも増えました。
ただし、劣化した状態のまま建物を放置するのは危険です。

周期を延ばすためには、長期修繕計画を見直しつつ、耐用年数の長い素材を使用した修繕を実施したり、日頃からこまめに建物の点検をしたりすることが大切です。

 

 

 

大規模修繕に関する疑問

最後に大規模修繕に関する疑問をいくつか紹介します。
これから大規模修繕を検討していきたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

大規模修繕の費用はどれくらいかかるのか？

大規模修繕の工事費用は、マンションの規模や劣化具合、何度目の工事かなどによって変動します。

あくまで目安ではありますが、初回（築12〜15年程度）の大規模修繕の費用は、1戸あたり100〜150万円ほどで計算できます。
つまり、20戸規模のマンションであれば、1回目の大規模修繕にかかる予算は2000万〜3000万円程度と考えられるでしょう。

ただし、実際にかかる費用は、依頼する業者に確認してみてください。

 

 

いつから計画・行動するのか？

大規模修繕は、着工までにも多くの準備が必要です。
賃貸マンションであれば、住民の許可を得る必要はありませんが、分譲マンションの場合は、住民で修繕委員会を立ち上げて具体的な工事計画を建てる必要があります。

また、計画した工事内容や費用で実施して良いか住民に許可を得る必要もあります。
そのため、逆算して考えると、2年ほどの余裕を持って、計画的に進めていかなければいけません。

 

 

工事期間はどれくらいか？

工事期間も費用同様に、マンションの規模や工事内容によって大きく変わります。

20戸程度のマンションで、一般的な工事であれば3〜4ヶ月を目安にしておくとよいでしょう。
その期間は、共用部分に使用できない部分があったり、工事による音やニオイが気になったりする期間もあるため、事前に必ず住民に周知しておいてください。

 

 

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まとめ

今回は、大規模修繕の実施周期について、一般的な周期からその理由などを詳しくご紹介しました。

一般的な大規模修繕の実施周期は12年ですが、15年・18年で実施することも可能です。
ただし、その期間建物の状態を保てるように工夫し、日々点検する必要があるため、業者と相談しながら検討してみましょう。

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