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所有するマンションの屋上が空きスペースになっているオーナー様・管理組合様は、屋上の利用ができるのかどうかや利用する場合どのような方法があるのか知りたいと考えているのではないでしょうか。

今回はマンションの屋上スペースの有効利用について解説します！
このブログでは利用事例のほかに、使用時の注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

マンションの屋上は立ち入り禁止？

多くのマンションは、屋上への立ち入りが禁止されています。
ドアに鍵がかかっていたり、柵が設けられていたりするため、立ち入ろうと思っても入れないのが一般的です。

万が一立ち入り禁止の屋上へ許可なく侵入すると、不法侵入になる恐れ があります。

屋上はマンションのなかでも一番眺望が良い場合もあり、利用したいと思う人も多いでしょう。
しかし、なぜ立ち入り禁止になっているケースが多いのでしょうか。

 

  

 

マンションの屋上が利用できない理由

マンションの屋上は利用不可の場合が多く、入口には鍵がかけられていたり柵があったりします。
なぜ屋上スペースは利用しないのでしょうか。

 

■事故などの危険があるため

数ある理由のなかでも、安全面の懸念が一番に挙げられるマンションも少なくないでしょう。

マンションには、小さな子どもから高齢者までさまざまな住民がいます。
加えて、マンションは一般的な戸建住宅よりも高層である場合が多く、万が一落下した場合は大事故につながります。

また、人が落下するだけでなく、屋上から誤って物を落とせば、住民や通行人に大怪我をさせてしまう可能性もあるでしょう。

このような事故を未然に防ぐため、屋上の利用を禁止しているマンションが多いとされています。

 

■防犯上の問題があるため

屋上を開放しておくと、外部から人が侵入する恐れがあります。侵入した人は不法侵入になり、法律違反となります。

しかし、犯罪目的でマンションに人が侵入した場合、住民に危害が及ぶ可能性もあり、大変危険です。

そのため、マンションへの侵入口を減らすためにも屋上へ立ち入れないようにしてある場合もあります。

 

■防水や電気などの設備が設置されているため

マンションの屋上には、水道設備や電気系統の設備が設置されていることもあります。
また、マンションによっては屋上にエレベーターの機械室が設置されている場合もあります。

そのほかにも、給水設備や貯水槽、倉庫、空調設備が設置されている場合もあるでしょう。

そのため、住民が入って使用できるスペースがないために立ち入り禁止になっている場合もあります。
また、不特定多数の人が屋上に入り、設備に触れたり動かしたりするのも危険です。

さらに、屋上には防水加工が施されていますが、防水層の種類によっては、多くの人が屋上を利用するのに耐えうる素材でない場合もあります。

 

■住民からのクレームが出る恐れがあるため

屋上を開放して多くの人が利用した場合、大きな声を出したり、足音を立てたりすると、マンションの住民だけでなく建物周辺にいる人にも迷惑がかかる恐れがあります。

昼夜問わず騒音がする場合は、クレームが入る場合もあるでしょう。
また、ゴミの放置問題が発生し、クレームになる恐れもあります。

 

 

 

大屋上利用できるマンションの特徴

多くのマンションでは、屋上を利用していませんが、マンションの中には屋上を開放して活用しているケースもあります。

屋上を利用しているマンションには、どのような特徴があるのかを解説します。

  

■管理規約が屋上利用可能となっている

マンションのルールとして、屋上利用が禁止されておらず利用可能な場合は、屋上を何らかのスペースとして利用することが可能です。

  

■屋上利用を前提にした設計がされている

屋上利用を可能にするためのルールを設けるためには、大前提として、屋上利用が可能な使用に建物が設計されているかも重要です。

設計のポイントとしては、屋上の防水層に人やものが行き交う衝撃や重さに耐えうる加工がされているかや、安全対策がなされているかなどが挙げられるでしょう。

 

 

 

大屋上の有効利用の例

屋上利用が可能なマンションだった場合、有効活用したいと考えるオーナーも多いのではないでしょうか。
活用方法にはいろいろなものがありますが、その一部を紹介します。

 

 

■屋上庭園・ 屋上菜園

屋上を住民の憩いの場として、庭園にしているマンションもあります。
屋上庭園を設けるのは、憩いの場としての目的だけでなく、建物の断熱性を高める役割としても有効です。

本格的な庭園では、水辺なども設けられているものもあります。
また、菜園をつくって屋上で野菜を栽培することも可能です。

庭園や菜園を設ける場合は、屋上の排水設備や積載荷重を確認しておきましょう。

 

■太陽光パネルを設置して自家発電

太陽光パネルを設置して自家発電すれば、共用部で必要な電力費用の削減が可能になる場合もあるでしょう。
また、余った電力は売ることもできるため、売電収入を得ることも可能です。

初期投資や維持費も必要ですが、昨今では太陽光発電導入の支援や補助金などもあるため、検討の際は該当の制度があるか探してみるとよいでしょう。

●弊社では太陽光のシミュレーションを無料で行っておりますので、ぜひご相談ください。

 

■携帯電話の基地局アンテナの設置

工マンションの屋上に携帯電話基地局アンテナを設置すると、賃料を得ることが可能です。
近年では、通信事業者が新しい通信規格である「5G」を普及させるため、基地局アンテナを積極的に設置しています。

そのため、かつては携帯電話会社から打診があった場合のみ基地局アンテナの設置が可能でしたが、現在は基地局アンテナ誘致の設置・管理を行う会社もあり、設置のハードルが下がっています。

設置に関わる費用は負担しなくても良いため、導入しやすい屋上設備といえるでしょう。

 

■ドッグランを設置

ペット飼育が可能なマンションの場合は、ペットの運動やリフレッシュ、飼い主とのふれあいの場として、ドッグランを設けるのもおすすめです。
また、ペットのふれあいを通して、住民同士の交流の活性化にもつながるでしょう。

ドッグランを設ける場合は、安全面への十分な配慮はもちろんのこと、排泄物の処理などのマナーに関してのルールもあらかじめ定めておき、トラブルを防いでください。

 

■入居者に貸し出す

憩いの場や家庭菜園、物干しスペースなどとして、入居者に貸し出す方法もあります。
貸し出し料を設ければ、収入が得られるため、管理費にあてがうこともできるでしょう。

住民に貸し出す場合は、トラブルやクレーム、事故が起きないように安全対策やルール決めをきちんとしておくことが大切です。

 

■看板広告の設置用にスペースを貸し出す

マンションの周辺が人通りの多い場所や、目立つ場所であれば、屋上を看板広告設置に貸し出して収入を得るのもよいでしょう。

ただし、設置の際には、初期費用が必要になる場合があるだけでなく、強風などによる安全対策も行う必要があります。
検討の際には広告会社に問い合わせてみてください。

 

  

屋上利用の際に気をつけること

屋上利用を具体的に検討していく際は、次のことに注意して進めていくようにしましょう。

 

■看法的に利用しても問題ないかを確認する

まずは、所有するマンションが法律的に屋上利用可能であるかを確認する必要があります。
建築基準法に触れていないかだけでなく、設計上、屋上を利用するために必要な耐荷重があるかなども重要なポイントです。

 

■防水などの設備が利用に耐え得る構造か調べる

先述の通り、防水層に使用する素材によっては、多くの人が利用したり、設備を設置するのに耐えられないものもあります。
そのような防水層であるにもかかわらず、屋上を利用すると、防水層にトラブルが起きたり劣化を早めたりする恐れがあります。
万が一、水漏れや雨漏りに発展すれば建物に問題が起こるため、注意しましょう。

 

■必要な費用を回収できるか検討する

屋上を利用するためには、必要な設備の導入に加えて安全面への配慮に必要な設備や対策の導入が必須です。

そのため、屋上の利用により導入費用の回収や継続的な収入が見込めるか、導入費用に見合う効果が得られるかなどを踏まえて検討してみてください。

 

■入居者（利用者）の安全に配慮する

屋上からの落下は、人であっても物であっても大事故につながる危険性があります。
そのため、安全に配慮するために必要な設備やルール、監視などは必ず検討しておきましょう。

また、利用時以外は施錠するようにして、安全に加えて防犯面の対策も忘れずにしてください。

 

■貸し出す場合はルールを決めておく

住民（入居者）や周辺住民からのクレーム、トラブルを防ぐため、貸し出しのルールを細かく決めておく必要があります。

例えば、利用時間の厳守、火気の利用禁止、大声を出さない、清掃ルールなどを検討してみてください。

 

 

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まとめ

今回は、マンションの屋上有効活用について詳しく紹介しました。

安全や設備の理由から、多くのマンションでは屋上の利用を禁止しています。
しかし、法律や設計上利用可能な場合は、安全面に十分配慮すれば有効活用が可能です。

利用方法によっては、収入を得られたり、住民の交流を活性化させるためにも役立てられるでしょう。
必要なルールを設けたり安全対策ができるかを含めて検討してみてください。

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