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賃貸オーナーは、所有するマンションやアパートの大規模修繕に高額な費用を要します。そのため、大規模修繕を実施する・しない場合のマンションの賃貸経営(収益)への影響も気になるのではないでしょうか。

今回はマンションの大規模修繕に関する基礎知識や賃貸経営(収益)への影響について解説します！
このブログではお金に関する疑問についても紹介するため、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

賃貸オーナーはマンションの大規模修繕の実施が必須

賃貸オーナーは、所有するマンションやアパートを安全に保つためなどの目的で、定期的に大規模修繕でメンテナンスする必要があります。

建物は経年劣化があるため、色あせなどで見た目が悪くなるだけでなく、建物内部にもトラブルの元となりうる劣化が現れます。そのため、建物の状態やあらかじめ用意されている大規模修繕計画に則って工事を検討しなければいけません。

国土交通省による大規模修繕の定義
経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることとされています。さらに、大規模の修繕は、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することとされています。

ちなみに、修繕と似た言葉に「改修」がありますが、時代やニーズに合わせて建物や設備の性能や居住性をグレードアップさせることを指します。
参考：国土交通省｜法律上の手続きと補助・融資等の制度(外部リンク)

   

 

マンションの大規模修繕が必要な理由やメリット

マンションは大規模修繕の実施が必要であることを解説しましたが、大規模修繕の実施には具体的にどのような目的があるのでしょうか。
また、実施することによって賃貸オーナーが得られるメリットについても解説します。

 

■法令遵守や安全性の確保のため

建築基準法や消防法・耐震基準は更新される場合もあります。また、建築当初は法令遵守して建てられていた場合も、経年劣化によって法令を満たさなくなってしまうことがあります。

法令に適合しないまま建物を所有していると、場合によっては行政から指摘が入る場合もあるでしょう。また、必要な耐震補強、防水工事がなされていない建物は、いざというときに入居者の安全を守ることができません。

そのため、建物の維持管理をする賃貸オーナーには、このような安全確保の責任もあり、定期的に建物の大規模なメンテナンスを実施する必要があります。

 

■収益物件の資産価値維持・向上のため

賃貸物件に限らず、建物は一般的に築年数が経つごとに資産価値が下がっていきます。資産価値が下がれば、賃貸経営にも影響が出る恐れがあるため、必要な修復をしたり、美観を保つ工事を実施したりしなければいけません。

大規模修繕の実施は資産価値を「維持」するだけでなく、修復方法や内容によっては、「向上」させることも可能になります。

 

■入居者の満足度向上のため

大規模修繕を実施して建物の安全が確保できるようになれば、入居者も安心して生活ができます。

さらに、大規模修繕の工事に改修も取り入れれば、安全の確保だけでなく、快適な暮らしの提供が可能になるでしょう。快適さが増せば、入居者の満足度も向上します。

 

■空室対策及び家賃収入の安定のため

外壁の色あせやひび割れがみられる、建物の老朽化が進んでいる、多くのマンションやアパートに導入されている設備がないなどの物件には、なかなか新しい入居者が入らない場合も少なくありません。

空室が多ければ、その分家賃収入が減ってしまい、計画通りの収益が得られず賃貸経営が難しくなる場合もあります。

必要なメンテナンスや改修がされていれば、築年数が経っていても入居者が決まりやすく、安定した家賃収入が得られるようになるでしょう。

  

 

大規模修繕をしないリスクや賃貸経営(収益)への影響

先に大規模修繕実施によるメリットを解説しましたが、大規模修繕を実施しないことにより起こりうる賃貸経営のリスクや収益への影響をデメリットとして考えた場合について、もう少し詳しく解説していきます。

 

■空室が増えて十分な収益が得られなくなる

安全性が保たれていない物件や、老朽化が進み美観も損なわれている物件、現代の生活に必要とされる設備が十分に備わっていない物件は、部屋探しをしている人に嫌煙されがちです。

また、住みづらさを感じれば、入居者も他の物件に転居していってしまう場合もあるでしょう。

空室が増えていけば、賃貸経営計画で算出していた収益が得られなくなり、場合によっては所有するマンションやアパートの経営ができなくなる可能性もあります。

 

■建物の資産価値が低下する

十分なメンテナンスができていない安全性や快適性に欠ける物件は、入居者が減ってしまうだけでなく、建物の資産価値が低下してしまいます。

資産価値が低下すれば、賃貸料の値下げなども検討していかなければ、ますます空室が目立つようになるでしょう。しかし、賃料を下げれば入居者が入っても、十分な家賃収入を得られず、経営が苦しくなり、負のスパイラルに陥る可能性もあります。

 

■修繕費が高額になる可能性がある

大規模修繕で、今後トラブルになりそうな箇所をあらかじめ修復しておけば、大きなトラブルを避けられるでしょう。しかし、大規模修繕を怠ってしまえば、本来未然に防げたはずのトラブルが起きてしまうリスクがあります。

例えば、外壁に小さなヒビが入っており、大規模修繕実施の際に外壁塗装や塗装前の修復作業を実施せず長年放置しておけば、そこから雨水が浸入してしまいトラブルになることもあります。ひどい場合には、雨漏りや内部構造の腐食にもつながるため、トラブルが発覚してから工事を実施すると、高額な費用が発生する可能性も高いでしょう。

 

 

  

マンションの大規模修繕実施に関する基礎知識

ここまでに大規模修繕の必要性や賃貸経営に影響するメリットやデメリットについてを解説してきました。

「大規模修繕の実施が必要なことは理解できたけれど、具体的にどう進めていけば良いの？」と疑問を持っている方のために、大規模修繕の基礎知識を解説します。

  

■一般的な実施時期や周期は？

マンションの大規模修繕は、一般的に10〜15年程度の周期で実施する建物が多いでしょう。

しかし、建物の構造、大きさ、立地条件、受けたダメージ（地震など）によって劣化の進行は前後します。大規模修繕計画がある場合は、それを参考にしながら建物の状態を定期的にチェックして、適切な実施時期を見極めましょう。

 

■具体的な工事内容は？

大規模修繕で実施する工事内容に詳細決まりはありませんが、基本的には共用部に当たる箇所が実施対象になります。具体的には、外壁・屋根・エントランス・階段・廊下・排水設備などが対象になる場合が多いでしょう。

なお、各部屋内は対象外ですが、ベランダは共用部とされているため、工事対象になります。

  

■住民とのトラブル回避のためにすべきことは？

工事中は、騒音や一部施設の利用制限などが発生する場合もあり、入居者の生活に影響が出ることもあります。また、ベランダ工事がある際は、ベランダにあるものを片付けてもらう必要もあるでしょう。

そのため、工事実施の案内は余裕を持って事前に伝えておき、入居者が十分な対策や準備ができるようにして、トラブルを回避しましょう。

  

  

大規模修繕のお金に関する疑問

賃貸オーナーが大規模修繕の実施において、一番に考えることはお金の心配という場合も少なくないでしょう。そこで、最後に大規模修繕実施に関するお金の疑問をいくつか説明します。

 

■工事費用の相場

大規模修繕に必要な費用は、建物の規模や実施する工事内容によって大きく変動します。そのため、相場には幅があり、1戸あたり20万円程度〜100万円程度必要になる場合もあるでしょう。

一般的に1回目の大規模修繕は、まだ築年数が浅いため、費用が抑えられる場合が多く、2回目の大規模修繕はより大規模な工事や工事箇所の増加に伴い、1戸あたり50万〜100円程度かかる場合も少なくありません。

 

■工事費用の積み立て方法

分譲マンションは、住民から徴収する修繕積立金を利用して大規模修繕を実施するケースが多いですが、賃貸マンションの工事費用は基本的にオーナー負担となり、入居者から別途徴収することはありません。そのため、大規模修繕計画に則り、計画的に資金を積み立てておく必要があります。

 

■工事費用が不足した際の対処法

工事費用が足りない場合は、工事の見直しをして、不要な工事があれば省くことで工事費用を抑えることも可能です。

また、不動産オーナー向けのローンを提供している金融機関からの融資を受けるのもひとつの手段です。金利や返済ルールが金融機関や商品によって異なるため、無理なく返済できるものを選びましょう。

自治体によっては、賃貸物件向けの助成制度がある可能性もあります。ホームページ等で調べたり、各自治体に問い合わせてみてもよいでしょう。

  

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まとめ

今回は、マンションの大規模修繕の必要性や賃貸経営への影響について詳しく紹介しました。

法令遵守や建物の安全性を確保するために必要な大規模修繕ですが、空室対策や資産価値の向上としても役立ちます。一方で、必要な工事を実施しなければ、賃貸経営における収益に影響を及ぼす可能性もあるため、計画的に実施しましょう。

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