こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区・江戸川区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

 

分譲マンションは、購入者が生涯安心して暮らせて資産価値を少しでも下げないようにするためなどさまざまな理由から定期的な大規模修繕はマンションにとって重要な工事です。しかし修繕計画書は作成していても、その内容を定期的に見直しができていないマンションも少なくありません。

そこで今回は後悔しない大規模修繕、長期修繕計画の見直し方を詳しくご紹介します！
分譲マンションで大規模修繕を検討中の方は後悔しないためにもぜひ参考にしてみてくださいね！

 

 

マンションの大規模修繕について

大規模修繕とは
経年や劣化状態に合わせて定期的に適切なメンテナンスや修繕をする工事のことです。

なお、建築基準法第2条第14号によると、大規模修繕は「建築物の主要構造部^※１の一種以上について行う過半の修繕」と定義されています。

^※１定義にある主要構造部とは
主に壁や柱、屋根、床、階段などのことを指します。
これらを定期的に補強したり、修理したりします。

 

大規模修繕はなぜ必要なのか

マンションで行う大規模修繕の目的は、
「居住者及び近隣住民の安全性の確保」と「マンションの資産価値の維持」の2点
であるといえます。

マンションなどの建物は、築年数が経つと設備が老朽化したり、外壁がひび割れたり、タイルが割れたりします。

これらは見た目が悪いだけでなく、ひび割れがさらに進行していったり、ひび割れた箇所に水が侵入したりすることで、躯体のコンクリートや建物内部、鉄筋にも影響が及ぶ恐れがあります。

万が一重大なトラブルになれば、怪我人への補償をしなければならないほか、建物の修理費用が高額になります。
また、適切なメンテナンスや修繕を行っていないマンションと見なされてしまえば、建物の資産価値を下げてしまいかねません。見た目が悪くなれば、中古マンションとして売り出す際にも、価格が低くなる恐れがあるでしょう。

 

どのような工事をするのか

大規模修繕における工事の対象箇所は、
主にマンションの外壁や屋上、給排水管などのいわゆる「共用部」とよばれる部分です。

一般的に主な工事内容は次の内容です。

■外壁塗装
塗装の塗り直しやタイルのひび割れや剥がれを補修します。

■屋上・バルコニーの防水
どちらも雨水が建物に浸入しないよう防水処理が施されています。防水加工も経年劣化するため、補修や防水加工のし直しをします。

■バルコニーなどに使用される鉄部の塗装
バルコニーや非常階段の手すりが錆びている場合は、見た目だけでなく、安全面が劣る恐れがあるため塗装のし直しなどで補修します。


また、大規模修繕では、劣化した箇所のメンテナンス以外にも、住人のニーズに合わせて宅配ボックスやオートロック、モニター付きインターホンを導入し、より快適に暮らせるように一部を改修することもあります。

 

改修工事とは何が違うの？

修繕と似た言葉に「改修」というものがありますが、それぞれに違いがあります。

修繕工事とは、マンションの機能や性能を建設当初の状態に回復させる工事です。
一方で
改修工事とは、建物の機能や性能を回復させるだけでなく、今までよりもより良い状態にグレードアップさせる工事 のことを意味します。

 

大規模修繕に欠かせない修繕計画とは

大規模修繕には高額な費用がかかります。
急に「来年実施しよう」となっても、資金がなく、実施することは難しいでしょう。
そのため、マンションを管理する際には、長期的に大規模修繕の予定も含めた管理計画が必要なのです。

 

長期修繕計画はマンションごとに必要なもの

マンションは、建設された時期や建物がある環境、面積が異なるため、それぞれに適した工事内容や実施時期があります。そのため、ほかのマンションと同じ計画で運用するのではなく、そのマンションにあった計画の作成が必要です。

 

長期修繕計画作成のガイドライン

近年、マンションへの永住希望が高まっていることもあり、マンションをより長い間安全に保つためにメンテナンスが重要視されています。
そのため、国土交通省はマンションへの永住希望の需要の大きさに応じるため、平成20年6月に「長期修繕計画作成ガイドライン(外部リンク)」を公表しました。

このガイドラインは、国が公式に方針を示したものになるため、管理組合で意思決定する際の指針としても使用できるようになったため、長期修繕計画を作成する際に参考になる重要な資料となります。

なお、「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」は、令和3年9月に見直しが行われています。そこで、内容に大幅な改訂があったため、参考にする際は最新の情報をチェックしてみてください。

 

修繕計画はなぜ見直しが必要か？

大規模修繕は、長期的に計画を立てるにもかかわらず、なぜ途中で見直しをしなければいけないのか、と手間に感じている方も少なくないでしょう。
ここでは、なぜ大規模修繕に見直しが重要なのかを解説します。

 

実際の劣化具合に合わせた適切な修繕を行うため

長期修繕計画書は、30〜35年という長期に渡る計画書です。
しかし計画がその通りになるとは限りません。

例えば突然の災害や、想定していた以上に熱や紫外線の影響を受けていたりする恐れもあるでしょう。

そのため、国土交通省では5年ごとに長期修繕計画書の見直しをするように推奨しています。

 

不要な設備の洗い出しをするため

大規模修繕のたびにすべての設備を修繕・改修していると、費用がかさむためより多くの修繕積立金が必要となります。
しかし、年々世帯状況やライフスタイルが多様化しているため、その時々によって必要になる設備も変化しています。

今までは必要だった設備でも、不要になったものは、メンテナンスコストを削減するためにも見直してみるとよいでしょう。

 

次の次の修繕のためのもの

大大規模修繕の計画見直しは、大規模修繕を実施した直後に行うのもおすすめです。
今回力を入れた箇所、今回は簡単なメンテナンスだったため、次回大掛かりな工事が予想される箇所などを明確にしておけば、計画的かつ合理的な検討ができます。

 

適切な見直し時期

大規模修繕の見直しでは、建物の劣化具合による見直しだけでなく、人件費や資材の高騰による工事予算の変化に応じた見直しも必要です。

そのようなことに柔軟に対応するためにも、国土交通省が推奨しているように5年に一度は見直しをしてみることをおすすめします。

 

 

修繕計画の見直しをする際のポイント

30〜35年単位で、大規模修繕計画を立てていたとしても、5年に一度程度のスパンで大規模修繕の見直しをすべきということを解説してきました。

それでは、見直しは具体的にどのように行えば良いのでしょうか。
見直す際のポイントを解説します。

 

修繕計画の見直しは誰が行うのか

【1】管理組合で行う
管理組合で見直せば、マンションに実際に住んでいる住人からの意見を反映することができます。しかし、住人にとって不利な見直しは、通りづらいというデメリットもあるでしょう。

【2】管理会社に委託する
マンションの管理自体をオーナー自らが行うのではなく、管理会社に委託している場合は、管理会社に依頼することもできます。

【3】外部の専門家に委託する
住宅診断や不動産コンサルティングの専門業者に依頼すれば、専門家の目線からより精度の高い見直しをしてもらえます。

 

修繕計画は超長期で作成する

新築時に立てる計画は、35年までが一般的です。
しかし、当初の計画以降に発生する恐れのある大きな出費も考慮して、早めに50年、60年単位の超長期的な修繕計画に見直しておくのもよいでしょう。

 

修繕の周期も見直しポイントに含める

建物の劣化状況を調査して修繕時期を見極めたうえで、高耐久化を実現する大規模修繕工事をすれば修繕周期を伸ばすことも可能になります。
当初10年ごとに行う予定だった大規模修繕を15年ごとに実施しても問題ないようにできれば、費用や手間を減らせます。

 

施工不良対応はアフターサービス点検の期限内に

新築の建物には、10年間のアフターサービスがついています。
この機会を逃してしまうと、その後に発覚した施工不良は、自己負担で対応しなければいけなくなります。不備を見つけた際は、早めに対処しましょう。

 

 

大規模修繕にまつわるお金の疑問

大規模修繕の重要性や見直しについて解説してきましたが、一番気になるのは予算や費用などお金に関わることだと考える方も少なくないでしょう。
最後にお金にまつわる疑問について解説します。

 

そもそも大規模修繕工事の予算は？

必要な費用は、建物の規模や劣化具合によって異なりますが、2021年に国土交通省が公開した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1戸当たりの工事金額は100～125万円前後で、平均151.6万円とされています。

この金額をもとに、所有しているマンションの戸数からおおよその費用を計算してみましょう。

 

コンサルティングを依頼したらどれくらいかかるのか

コンサルティング費用は、依頼する会社によって金額が異なるほか、どこまで任せるのかによっても金額が大幅に異なります。コンサルティングだけでなく、建物の調査や診断、設計、施工会社選定への協力、工事監理などを委託する場合には、その費用もかかるでしょう。

あくまでも目安ではありますが、数十戸程度のマンションであれば数百万円、数百戸の住戸数がある大規模なマンションだと1000万円以上必要になる場合もあることを把握して検討してみてください。

 

大規模修繕の費用はどうやって確保するのか

大規模修繕の費用は、基本的にマンションの住人から徴収する「修繕積立金」でまかないます。
なお、金額はすべての住人から同じ額を集めるのではなく、部屋の広さなどによって変動するのが一般的です。

 

補助金や助成金はあるのか

大規模修繕は、一定の条件を満たしている場合に、国や自治体から補助金や助成金が出ます。
助成金は基本的に条件を満たしていれば、申請することで受け取れますが、期限や枠数が決まっているため、自治体のウェブサイトで調べたり、直接問い合わせたりして申請期限や枠数などをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

 

大規模修繕費用は今後上がる可能性もあるのか

今後、今よりもさらに人件費や資材の値段が上がっていけば、予定通りに工事をしても必要になる金額が上がる可能性があるでしょう。
価格高騰にも対応できるようにするには、定期的な計画の見直しが重要となります。

 

 

【参考記事】あわせてご覧ください。
★マンションの大規模修繕工事を検討している方必見！事前に行うべき建物診断について

★ もっと知りたい！ そもそもマンションの大規模修繕工事とは？～大規模修繕工事が必要な理由～

★ マンションの長期修繕計画とは　基礎知識と注意点を解説

 

 

まとめ

今回は、大規模修繕の必要性や計画の見直しについて詳しくご紹介しました。

大規模修繕は高額な費用がかかるため、計画的に費用を確保し適切な工事をするには、長期的な計画が重要です。また、計画通りにいかないこともあるため、5年に一度程度の頻度で、計画の見直しをしていくようにしましょう。

 

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