こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区・江戸川区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションのオーナーは、所有するマンションの安全や資産価値維持のため、定期的に大規模修繕を実施します。業者選びや工事の計画など決めることも多いなか、まだ一度も大規模修繕を実施したことがない場合、大規模修繕の流れや必要な手続きがわからず、お困りの方も多いのではないでしょうか。

そこで今回はマンションの大規模修繕で必要な確認申請や、確認申請が必須になる条件や申請手順を詳しくご紹介します！
この記事を読んで、このブログを参考に大規模修繕工事を検討してみてくださいね。

 

  

マンションの大規模修繕で必要になる確認申請とは

大規模修繕では、さまざまな手続きが必要になります。そのなかでも「確認申請」が必要になるのかどうか気になっている方も多いのではないでしょうか。

また、そのほかにも省エネ法に関する手続きは、大規模なオフィスやビルなどの増改築をする際に必要なものですが、マンションなどの住宅建築物の大規模修繕の際にも必要になるケースがあります。

そのほか、官公庁への手続き、補助金・助成金を利用する場合はその手続きなども必要になります。基本的には施工会社が対応してくれますが、必要書類の準備が必要になるため、事前にどのような手続きが必要か確認しておくようにしましょう。

マンションの大規模修繕では多くの手続きが必要になりますが、そのなかでも確認申請とはどのようなものなのか詳しく解説していきます。

 

確認申請とはどのようなもの？

確認申請は正式には「建築確認申請」といい、ビルや大規模マンションの新築工事や増改築工事を実施する際に行う手続きです。

申請には、確認検査機関や特定行政庁に必要書類を提出する必要があります。
なお、新築マンションを建設する場合は、必ずこの申請が必要です。

 

どのマンションでも必要な書類なのか

先にも解説した通り、新築で建設するマンションの場合は必ず建築確認申請をする必要があります。

しかし、既存マンションにおける大規模修繕の場合は不要となるケースがあります。

申請が必要な場合とそうでない場合が存在しますので、具体的にどのような場合に申請が必要かを以下で詳しく解説します。

 

必要になる条件①｜第一号～三号建築物に該当するケース

大規模修繕を実施するマンションが、建築基準法第6条1項の「第一号〜三号建築物」に該当する場合、確認申請が必要です。

建築基準法による第一号〜三号建築物とは、以下のものをいいます。

 

■第一号建築物
特殊建築物で、その用途に供する床面積の合計が200㎡を超えるもの
※特殊建築物には病院、劇場、公会堂、飲食・物販店などが当てはまります

■第二号建築物
木造の建築物で3階以上または延べ面積が500㎡あり、高さ13mもしくは軒の高さ9mを超えるもの

■第三号建築物
木造以外の建築物で2階以上、もしくは延べ面積が200㎡を超えるもの

マンションの場合は、床面積の合計が200㎡を超える場合、第1号建築物に該当します。
ただし、200㎡以下の場合は、第4号となります。

そのため、2階建の木造賃貸住宅などの場合は、第4号に当てはまることになるでしょう。その場合は、確認申請が不要です。

 

必要になる条件②｜大規模の修繕・模様替えの定義に当てはまるケース

確認申請が必要なのは、建築基準法第6条1項の「第一号〜三号建築物」に該当するかに加えて、「主要構造部の一種以上について過半の修繕、模様替えに該当する工事」を実施する大規模修繕であるケースとなります。

なお、主要構造部とは壁や柱、床、屋根、階段、梁（はり）を指します。これらの修繕を実施する際には確認申請が必要です。

一方で、外壁塗装や屋根塗装の工事であれば、上記には該当しないため、「第一号〜三号建築物」に該当する場合でも確認申請が不要です。

 

 

 

確認申請をする際に覚えておきたいこと

確認申請が必要な大規模修繕を実施する際、申請に必要な期間や費用、書類にはどのようなものがあるのか解説します。

 

確認申請にかかる期間

確認申請は、早ければ2週間ほどで完了します。しかし、提出書類やその記載内容（計画内容など）に不備がある場合は、差し戻しなどもあるため最長で2ヶ月ほどかかる可能性もあります。

 

確認申請にかかる費用

確認申請の提出費用は、自治体によって変わりますが、一般的には数万円ほどになり、その費用はマンションオーナーが負担することになるでしょう。

なお、東京都では30〜100㎡の場合9,400円、100〜200㎡以内の場合1万4,000円、200〜500㎡以内の場合1万9,000円です。

 

確認申請に必要な書類

確認申請に必要な書類は、提出する建築主事（地方公共団体の有資格者）や指定確認検査機関で異なる場合があるため、作成前に必ず確認するようにしてください。

なお、以下の書類の提出が求められることが多いため、準備しておくとよいでしょう。

・確認申請書
・建築計画概要書
・建築工事届
・設計図書（意匠図、設備図、構造図）
・構造計算書（地盤調査報告書含む）
・安全証明書
・委任状
など

 

 

確認申請の流れ

確認申請では、工事着工前と後に対応が必要です。それぞれの流れを詳しく解説します。

 

工事着工前の流れ

まずは工事着工前に、建築確認申請を行います。さらに着工前に民間の検査機関もしくは特定行政庁（自治体）による確認審査が行われます。

問題がなければ建築確認済証が発行されるため、それを受けてから工事を開始しましょう。

 

工事完了後の流れ

工事が完了したら、4日以内に完了検査を申請しましょう。

完了検査とは
申請された書類の通りに工事が実施されたかを確認するものです。

完了検査の申請後、7日以内に完了検査を受けて問題ないと判断されれば、検査済証が発行されるため、これで確認申請が完了します。

 

 

マンションの大規模修繕で行う確認申請の注意点

マンションの大規模修繕における確認申請の注意点を解説します。トラブルにならないためにも、以下に気をつけて進めていきましょう。

また、申請が必要かどうかや、申請方法がわからない場合は、大規模修繕を依頼する施工業者に相談してみるとよいでしょう。

 

確認申請を怠ってしまうと法律違反になってしまう

確認申請は、法律上必要な手続きです。そのため、該当の工事であるにもかかわらず申請を怠るとペナルティが課されるため、注意が必要です。

なお、確認申請を怠った場合は、建築基準法第99条により1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

 

確認申請後は間取り・設備の変更ができない

確認申請をした後は、大規模修繕の工事内容（間取りや設備）の大幅な変更はできません。万が一変更してしまった場合は、虚偽申請をしたとみなされる可能性もあるため、注意しましょう。

申請後に工事内容の変更が生じる場合の対処法としては、計画変更の申請をして、その申請が通った後に着工するようにしてください。

 

既存不適格のマンションの場合は注意が必要

既存不適合の物件とは、建設時には適法であったものの、その後の法改正などで法的に不適合となってしまった物件のことです。

ただし、既存不適格物件の場合も、建築確認申請が必要な工事を実施することは可能です。しかし場合によっては、既存不適格な状態を是正するよう工事の見直しを求められる場合があることを把握しておきましょう。

 

 

マンションの大規模修繕とは

最後に他のページでもご紹介していますが一般的な大規模修繕の流れや必要な手続きの一例を紹介します。

 

大規模修繕工事実施の流れ

大規模修繕の工事期間は、工事内容やマンションの規模によって異なります。
マンションの規模ごとの一般的な工期は、以下の通りです。

■小規模マンション（50戸以下）・・・3～4ヵ月程度
■中規模マンション（50戸超～100戸）・・・半年程度
■大規模マンション（100戸超～）・・・半年〜1年程度

しかし、大規模修繕には事前の準備もあるため、準備期間を踏まえると上記の期間にプラス1年〜1年半ほどの期間が必要になると把握しておくとよいでしょう。


大規模修繕は準備から完了まで、大まかに以下の流れで進行していきます。

【1】管理組合もしくは修繕委員の発足
大規模修繕は、オーナーだけで工事の依頼や打ち合わせなどを進めていく場合もありますが、管理組合のある大規模なマンションであれば、工事準備・進行を一緒に進めていく修繕委員の立ち上げがあります。

【2】現状把握から工事の計画
工事を実施する際は、事前に作成された計画書をもとにしつつ、マンションの現状把握をして、必要な工事の見極めをします。その上で、見積書を作成してもらい、予算と照らし合わせながら計画を進めていきます。

【3】施工会社の選定
大まかな計画が立ったら、工事をどこの施工会社に依頼するのかを決めます。

【4】総会での決議・工事説明
施工会社の決定とともに、必要に応じてマンションの組合に工事の内容や予算を伝え、計画の通り工事を進めて良いかを決めます。工事を実施することになったら、住民向けに工事の説明会も実施しましょう。

【5】工事開始
工事期間中は使用できない設備や場所が発生することもあるため、事前に住民に説明して、トラブルが起きないようにしてください。また、騒音が出る工事の日程などもあらかじめ連絡しておきましょう。

【6】工事完了
工事が完了したら、一緒に工事に問題がないかのチェックをして完了です。工事内容を記録した「竣工図書」を受け取ったら、必ず保管しておきましょう。

 

  

東京都でマンションの大規模修繕工事を検討中の方へ　
【おすすめ記事】あわせてご覧ください。

　★ マンションの大規模修繕は必要か？基礎知識やリスクをわかりやすく解説！

　★ 東京都のマンションで大規模修繕をお考えの方必見！
　　工事内容や費用、よくあるトラブルとその対策をご紹介

 

まとめ

今回は、大規模修繕で確認申請が必要になるケースや申請の流れ、注意点を詳しくご紹介しました。

大規模マンションでない場合は、確認申請の対象にならないケースも多いため、必ずしもこの対応が必要になるわけではありません。
しかし、必要なケースであるにもかかわらず申請をしないで工事を進めると、法律違反になるため、該当物件か判断に迷う場合は、必ず施工会社に相談するようにしてください。
 

 ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。