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大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションには賃貸と分譲がありますが、どちらも定期的に大規模修繕を実施する必要があります。
同じマンションでも賃貸と分譲では、工事の目的や工事内容が異なるのでしょうか。

そこで今回はマンションの大規模修繕について、賃貸・分譲それぞれの目的の違いや工事の詳細を詳しくご紹介します！このブログを参考に大規模修繕工事を検討してみてくださいね。

 

  

マンションの大規模修繕とは

マンションは、建築基準法に則って十分な安全を確保して建てられています。
しかし、十分な対策を取って建てられた建物も、日々紫外線や雨風のダメージを受けたり経年劣化が進んだりすれば、何かしらの問題が起こるでしょう。

そのため、マンションのオーナーは定期的に大規模修繕を実施して、建物の安全が十分に確保されているか点検し、修繕やメンテナンスをしてトラブルを未然に防ぐ必要があります。

なお、大規模修繕は一般的に15年程度の周期で実施されますが、建物のある環境やダメージの受け具合、修繕計画などに基づいて実施時期を決めます。

 

 

 

マンションの賃貸と分譲とは？

これから解説する内容は、前提としてこれからマンションのオーナーになることを検討している方に向けて、賃貸マンションと分譲マンションの違いについて解説します。

 

賃貸マンションとは

賃貸マンションは、オーナーが所有するマンションの一室を貸し出すタイプの住宅のことです。
所有権はオーナーにあり、賃貸契約を結んで、毎月決められた賃貸料を支払うことで、契約者はそのマンションに住むことができます。

また、賃貸マンションに住む人は、あくまで部屋を借りている立場であるため、住む部屋を完全に自分のものにすることはできません。
しかし、賃貸契約を解除すれば、自由に違うマンションに住むことができる身軽さがメリットでもあります。

 

分譲マンションとは

分譲マンションは、住戸を1つずつ購入し、所有権を得る物件です。その部屋の所有権は購入者にあります。
また、購入した部屋だけでなく、マンションの共有部や敷地の一部にも所有権が発生します。

分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いは、所有権の有無と、室内のリフォームも規約の範囲であれば可能な点です。
また、購入した部屋は個人の資産になるため、住み替えが必要な場合は、個人の意志で売買が可能です。

賃貸マンションと分譲マンションについては、基本的にこのような違いがあります。
それでは建物における大規模修繕工事については、どのような違いが出てくるのでしょうか。

 

 

 

大規模修繕の目的やメリット・デメリット

大規模修繕の目的は、どのマンションにも共通する部分がありますが、賃貸マンション・分譲マンションはそれぞれによって異なるものもあります。
以下で、詳しく解説していきましょう。

 

共通の目的メリット・デメリット

マンションが賃貸か分譲かどうかに関わらず、共通する目的は『建物の維持』 です。
先にも解説した通り、建物はどれだけ安全に建てられていても、日々のダメージや経年劣化により、トラブルの原因が発生する恐れがあります。

万が一トラブルに発展して、住民やマンションの側を通りがかった通行人に怪我などの被害があれば、損害賠償にも発展し建物の修繕も大規模なものになるでしょう。
そのようなトラブルを未然に防ぐために、大規模修繕を実施するのは、どのマンションにもメリットといえるでしょう。

しかし、大規模修繕には高額な費用がかかります。修繕計画に則って、資金調達ができていない場合は、予算の確保が別途必要になります。
また、工事期間はマンションの共有部に使用制限があったり、騒音・ニオイが発生する可能性があったりします。

そのため、生活に不自由が生じるのは、大規模修繕のデメリットといえるでしょう。

 

賃貸マンションにおける目的やメリット・デメリット

賃貸マンションで大規模修繕を効果的に実施すれば、築年数が経っても、快適に暮らせる状態を維持できるため居住者が集まります。
そのためには、修繕だけでなく、最新設備の導入も検討するとよいでしょう。

そして賃貸マンションでは、大規模修繕の実行は、建物の所有者であるオーナーが判断できます。

 住民には、大規模修繕の実行を拒否する権利はないため、オーナーが必要な時期に必要な工事ができます。
スケジュール調整もオーナーによって決められるため、長期的に少しずつ工事することも可能です。
しかし、実行までの調整などはオーナーが1人で担わなければいけません。

自由に決められる一方で、大規模修繕が手間、資金が集まらないなどの理由で大規模修繕をしなければ、建物の老朽化や設備の不十分さによる不満によって住民が離れてしまう可能性もあります。

 

分譲マンションにおける目的やメリット・デメリット

分譲マンションでは、適切に大規模修繕を実施することで、建物の資産価値を維持できます。
分譲マンションにおいて、資産価値の維持は、オーナーにとっても住民にとっても最大の目的であり、メリットといえるでしょう。

しかし、住民にも所有権があるため、工事の実施や内容をオーナー1人の判断で決めることはできません。
理事会や管理組合から工事を反対されたり、想定外の工事が決まったりするなど自身の意志とは違う内容で大規模修繕が実施される可能性もあります。

 

 

大規模修繕での賃貸と分譲の違い

大規模修繕を実行するにあたり、賃貸マンションと分譲マンションでは、どのような違いがあるのでしょうか。

 

大規模修繕実施の決定権

先ほども解説した通り、賃貸マンションではオーナーの判断で大規模修繕の実行が可能です。
しかし、分譲マンションでは、部屋を購入した住民もマンションの所有者であるため、管理組合で大規模修繕の実施に過半数以上の人が反対した場合は、工事を進められません。

 

資金の調達方法

賃貸・分譲マンションそれぞれの資金調達方法は、以下の通りです。

【賃貸マンションの場合】 
原則として賃借人は負担しませんが、毎月賃料の一部を積立金に回すオーナーも少なくありません。
それでも不足する場合は、リフォームローンの利用を検討するケースもあるでしょう。 。

また、資金が十分に集まっていない場合は、賃上げを検討することも可能ですが、無理な賃上げは住民の転居を促進する恐れがあるでしょう。

 【分譲マンションの場合】
分譲マンションでは部屋の所有者が、毎月修繕積立金を管理費とともに支払います。
そのため、大規模修繕のためにオーナーや部屋の所有者が別途資金を準備する必要はありません。

しかし、計画通りに十分な資金が集まらない場合は、管理組合との話し合いのもと追加徴収したり、工事の規模を調整したりする必要があります。

 

工事の範囲

工事の範囲も賃貸マンションでは、建物の所有権を持つオーナーが自由に決定できます。
しかし、分譲マンションの場合、住民が購入している部屋（壁・天井に囲まれた独立した住居空間）は、所有者に権利がある専有部分のため、オーナーが工事の有無を決めることはできません。そのため、区分所有者全員で共有している専有部分以外の共有部分や敷地が工事の対象です。

 

 

マンションの大規模修繕における注意点

最後にマンションの大規模修繕を実行する際の注意点を解説します。賃貸マンション、分譲マンションに関わらず重要なポイントを紹介するため、参考にしてください。

 

計画的な資金調達

賃貸マンションと分譲マンションでは、資金の調達方法が異なります。
しかし、どちらの場合も工事費用は高額であるため、きちんと修繕計画を立てて、工事までに必要な資金を集められるようにしなければいけません。

計画よりも入居者や購入者が少なく、十分な資金が集まらない心配がある場合は、早めに修繕計画を修正して、工事を可能な範囲で遅らせたり工事内容を見直したりしましょう。
また、工事によっては国や自治体の補助金制度を活用できるため、事前に調べておくことも重要なポイントです。

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適切な業者選び

マンションの場合、大規模修繕はあらかじめ計画を立てている場合が多いため、計画を立てた業者に依頼するのが一般的です。
しかし、計画を見直したい場合には、別の業者にも現状の計画を見てもらって、建物の状態を踏まえて計画の修正案をもらうのもよいでしょう。
ただし業者選びでは、費用面だけで見極めをするのではなく、工事内容や今後の見通しなど広い範囲を検討する必要があります。

 

事前説明などでトラブルを回避

マンションの大規模修繕では、工事中に住民に普段通りの生活ができない期間ができるなどの不自由が発生します。
そのため、賃貸マンションでは工事の決定権がオーナーにあるとはいえ、トラブルを防ぐために事前に工事実施の連絡や対応依頼をしておくとよいでしょう。
また、分譲マンションの場合は、管理組合から賛成を集められるように、工事内容や必要なコストなどを丁寧に説明して賛同を得られるようにしておきましょう。

  

  

まとめ

今回は、賃貸マンションと分譲マンションの大規模修繕について、それぞれの目的や違いなどを詳しくご紹介しました。

それぞれに目的やメリットはさまざまあるものの、第一に住民の安全を考え、適切な工事を実施することが大切です。
大規模修繕計画は、工事実施前だけでなく定期的に見直して、必要な工事が実施できるようにしておきましょう。
 

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