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賃貸マンションのオーナーは、定期的に大規模修繕工事を実施します。しかし、工事のタイミング以外でも、建物や個人の部屋の備品の破損や劣化による修繕対応が必要な場合もあります。

今回は賃貸マンションの修繕義務について詳しく解説します
オーナー、賃貸人それぞれの修繕義務や修繕義務に関する疑問についても解説するため、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

マンションの賃貸オーナーが実施すべきメンテナンス

マンションの賃貸オーナーは、日々建物の管理を行い、必要な修繕や備品の交換対応をしなければいけません。住民が安全に暮らせるために、賃貸オーナーがやるべきメンテナンスの一例を解説します。

 

■日常点検

オーナー自身で目視チェックをして、破損や破損につながりそうな箇所がないか、日々チェックする必要があります。

また、目視チェックだけでは対応できないことに関しては、業者に依頼して、建物に以上がないか定期的にチェックしてもらう必要もあるでしょう。

 

■大規模修繕工事

賃貸マンションに限らず、建物は12〜15年に一度程度、大規模修繕工事を実施します。

建物はどれだけ丈夫に建てられていても、日々劣化が進みます。破損した場所を随時修繕することも大切ですが、定期的に大規模修繕工事により、徹底的に建物をメンテナンスしましょう。

 

 

 

マンションの大規模修繕工事とは？

マンションなどの建物を安全に保つために実施する大規模修繕は、賃貸マンションでも必要な工事です。

工事の目的や工事内容などをもう少し詳しく理解しておきましょう。

 

■工事の目的

マンションは、建築基準法に則って安全に暮らせるよう建てられていますが、どれだけ安全な建物でも、経験劣化により老朽化が進みます。雨風にさらされる外壁や屋上のほか、普段目に見えない配管、電気設備なども劣化していくため、定期的に専門家による点検と修繕によってトラブルを未然に防ぎます。

また、建物は経年劣化により美観も損なわれます。美観が損なわれると見た目が悪くなるだけでなく、雨漏りの原因にもなるでしょう。

さらに見た目が悪い、設備が整っていないマンションには、新しい住人が入りにくくなるため、大規模修繕では建物の資産価値を高めることも重要な目的となります。

 

■おもな工事対象

大規模修繕で工事するおもな場所は「共用部分」とよばれる場所です。

具体的には、以下の場所があげられます。
●外壁
●屋上
●ベランダ
●配管
●エントランス
●廊下　など

また、そのほかにオートロックや宅配ボックスなどの設備導入や、バリアフリー化などを大規模修繕のタイミングで実施されることも増えています。

 

■実施周期

一般的に大規模修繕は、12〜15年ほどの周期で実施されることが多い傾向にあります。しかし、建物の状態や周辺環境による劣化具合などによって、適切な周期が異なります。

さらに1回目の工事、2回目の工事・・・など回数（築年数）によっても、工事時期が変動するでしょう。

 

■費用相場

大規模修繕の費用相場は、工事内容や劣化具合などによっても異なりますが、一般的に1戸あたり100〜150万円程度が相場とされています。

1度目の大規模修繕は、築年数が浅いため比較的工事内容も少なくなる場合が多く、2〜3回目の方が工事規模が大きくなり、費用がかかるとされています。

 

 

 

マンションの修繕義務とは？

マンションの維持には、日常点検や大規模修繕が欠かせません。ただし、これはおもに共用部分の対応で、住民ごとの所有スペースである部屋のなかなどで、破損などのトラブルがあった場合、修繕は誰が対応することになるのでしょうか。

以下では、修繕義務について詳しく解説していきます。

 

■貸主（オーナー）の修繕義務とは？

貸主の修繕義務とは、貸主が賃貸借契約を締結している場合に、建物（部屋）や設備を適切な状態に保つ責任のことです。もし賃借人に貸している建物に不備が生じて、適切な状態でなくなった際には、適切な方法で使用・収益できるよう修繕しなければいけません。

これは、民法第601条に基づいているもので、この法律によると「賃貸人は賃借人に物件を使用・収益させる義務を負う」と定められています。

 

■貸主（オーナー）が修繕しなくても良いケース

先にも解説の通り、修繕義務とは賃貸借契約を結んでいる貸主（オーナー）が対応するのが主なものですが、ケースによっては貸主（オーナー）ではなく、賃借人である住民が修繕対応しなければいけない場合があります。

賃借人である住民の故意や過失による損傷・滅失の場合は、その修繕義務は貸主（オーナー）ではなく、賃借人自身での修繕対応になったり、貸主（オーナー）の負担が少なくなることもあるでしょう。

例えば、壁紙に落書きをした、水を出しっぱなしにして水浸しにした、備え付けの備品を不注意により破損させた、ペットによる汚れやニオイなどがそれらに当てはまります。

また、室内に設置されたエアコンに軽微な水漏れがあった際、報告せずそのまま使用し続けたことにより、壁が破損・腐食などが起きた事例では、民法第400条に基づいて善管注意義務違反が賃借人に認められたものもあります。

 

 

 

修繕義務の範囲

マンションの貸主であるオーナーには、所有しているマンションの修繕義務がありますが、具体的にはどの範囲が修繕対象になるのでしょうか。以下で詳しく解説していきます。

  

■基本的な修繕の範囲

基本的に貸主（オーナー）が請け負わなければいけない修繕の範囲は、修繕しなければ賃借人が契約の目的に従った利用ができなくなるかどうかです。ただし、修繕の範囲は当事者間の合意に基づきます。そのため、契約書に記載されている修繕の範囲や負担区分が判断の基準となります。

一般的な修繕義務の範囲としては、屋根や外壁の破損、電気・ガス・水道など生活に必要な設備に関しては貸主（オーナー）の修繕範囲となるケースが多いでしょう。そのため、賃借人の故意によるものでない水漏れは、貸主（オーナー）が対応することになります。

ただし、例えば初期設備であるエアコンが自然故障した場合、賃借人から最新のエアコンにしてほしいと要望があったとしても、貸主（オーナー）の修繕義務の範囲とされているのは、使用収益ができる状態にするために必要な限度にとどまります。

  

■都度判断が必要なもの

一般的に天災（台風・大雨・地震など）で、修繕が必要になった場合、貸主（オーナー）に修繕義務が発生します。

しかし、修繕義務は任意規定であるため、貸主（オーナー）と賃借人が同意している契約内容によって判断されます。そのため、天災など不可抗力による破損も賃借人が修繕するという契約になっていれば、貸主（オーナー）に修繕義務は発生しません。

そのほかにも、修繕費用が高額であり、裁判で賃料に釣り合う範囲で修繕義務が成り立つと判断されたケースもあります。

  

 

 

修繕義務に関する疑問

最後に修繕義務に関する疑問をいくつか紹介します。当てはまるケースがあった際の参考にしてみてください。

  

■古い備品を替えて欲しいという要望は受けるべき？

エアコンなど備え付けの備品が古いので、新しくしてほしいと賃借人から要望があった場合、対応するかどうかは「契約にそのような記載があるか」「使用に問題があるか」などが判断のポイントです。

問題なく使用できている場合は、借りに別の部屋の備品よりも古いものであったとしても、取り替えに対応する必要はありません。

しかし、契約書に記載がある場合はその限りではありません。また口約束で「新しいものに交換する」と言っていた場合は、対応する必要があります。

  

■賃借人とのトラブルを防ぐための対策は？

これまでの解説にもあったように、修繕義務は任意規定であるため、貸主（オーナー）と賃借人の間での同意に基づきます。
そのため、契約時にトラブル時の修繕義務の線引きを明確にしておくことが、後々のトラブル回避につながるでしょう。

  

■修繕対応リスク回避のためにできることは？

マンションに備え付けられているあらゆる設備は、経年劣化により故障・破損する可能性があります。大きなトラブルにならないよう、日頃から点検やメンテナンスをしたり、定期的な大規模修繕工事を適切に実施することもリスク回避の対策です。

  

  

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まとめ

今回は、マンションの修繕義務について詳しく紹介しました。

貸主であるマンションオーナーは、マンションの設備などに破損や不具合があれば、修繕義務に基づいて対応する必要があります。しかし、破損の原因や賃借人との契約内容によっては、費用負担が賃貸人でなくなる場合もあるため、きちんと契約内容の確認をして対応しましょう。

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