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賃貸マンションのオーナーは、設備が故障した場合や退去時には、修繕が必要になります。しかし、すべてオーナー負担ではなく入居者に請求しても良い場合もあるのでしょうか。

今回は賃貸マンションの修繕に関する基本について詳しく解説します！
オーナー負担・入居者負担の事例やトラブル時の対応や日頃気をつけるべきポイントも詳しく紹介しているため、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

賃貸マンションにおける修繕の種類

賃貸マンションの管理や維持のために行われる修繕には、大きく分けて4つあります。それぞれ目的や内容が異なるため、どのようなものか詳しく解説します。

 

■原状回復

原状回復は、賃貸マンションの借主である入居者が、退去する際に部屋の状態を入居時の状態に戻すことをいいます。通常は、貸主であるオーナーが契約時に徴収した敷金から修繕費をまかなって必要に応じた修繕をします。

ただし、一般的に原状回復はすべて入居者が負担するのではなく、過失ではない日常的な利用により劣化するものに対しては、オーナー負担となることが多いでしょう。

 

■補修

補修とは、設備の故障や事故・災害で生じた破損箇所の修繕を指します。よくあるトラブルのひとつでもある、雨漏りが起きた際の対応もこの補修に含まれます。

突発的なものではなく、配管などの劣化によるトラブルが起こった際の補修に関しては、ある程度一般的な劣化の進み具合から、事前に点検や取り替え、修理の計画を立てておくと、大きなトラブルを避けられるでしょう。

 

■大規模修繕

大規模修繕とは、10〜15年に一度行われるマンション全体の大規模工事を指します。おもな工事の対象は、外壁や屋根に加えて、建物の共用部であるエントランスや廊下、バルコニーなどです。

大規模修繕には、劣化した部分をあらかじめ修復し、トラブルを防ぐ目的があります。また、それに加えて建物を美しく保てば、賃貸マンションの資産価値を守ったり、空室対策ができたりもするでしょう。

また、大規模修繕では、宅配ボックスの設置、オートロックの導入など時代ごとのニーズに合わせて建物をグレードアップさせて、入居者の生活の質を向上させる工事が行われることもあります。

 

■予防修繕

予防修繕とは、故障や破損が起こる前にあらかじめ修繕や交換などをしておく工事を指します。予防修繕は、部分的に行われる簡易的なものだけでなく、先に解説した大規模修繕も含まれます。

 

 

 

賃貸マンションの修繕費の負担はオーナーになる？

修繕の種類を解説で、修繕にはオーナーが負担するものと、入居者が負担するものがあると紹介しました。
それでは、どのようなケースがオーナー負担もしくは入居者負担になるのでしょうか。

基本的には契約書の内容に基づいて判断されますが、一般的な例を解説します。

 

■貸主であるオーナーの負担の範囲

オーナーが負担するものは、おもに「自然に故障したもの」「経年劣化や老朽化によるもの」と考えるのがよいでしょう。
これらは、オーナー負担で修繕対応するのが一般的です。具体的な例は次の通りです。

・照明器具、換気扇の自然故障
・エアコンや給湯器の劣化による故障
・排水管老朽化による詰まり
・天井や壁の雨漏り
・退去時の壁についた画鋲や額縁の跡
・退去時の日焼けによるクロスの変色
・退去時の家具の重みでついたフローリングの跡　など

また、住居スペース以外に、共用部の修繕もオーナー負担となります。

 

■借主である入居者の負担の範囲

入居者が修繕費を負担しなければいけないのは、故意にできた破損の修復です。
また、故意でなくても物を引きずった・落としたなど不注意によるものも同様に入居者負担になります。

生活に支障があるものは随時対応し、それ以外のものは退去時に原状回復として修復するのが一般的です。
具体的な例は次の通りです。

・物をぶつけた、落としたなどでできた壁や床の傷
・ペットによるフローリングやクロスの汚れや傷
・壁への落書き
・喫煙による壁紙の黄ばみや焦げ跡
・故障家電の放置による漏水被害　など

 

 

 

法律ではどのように記されているのか

修繕費をオーナー・入居者どちらが負担するかは、基本的に契約時の契約書の内容に基づいて判断されます。
契約内容は、法律に基づいてつくられているのが一般的ですが、法律ではどのように定められているのでしょうか。

 

■貸主（オーナー）の修繕義務について

オーナーには、管理するマンションに不具合が生じた場合、建物を修繕する義務があります。なお、民法606条には、次のように記されています。

【民法606条】
（1）賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
（2）賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

このことから、基本的に物件の修繕はオーナーにて行う必要があることが分かります。
しかし、それでは入居者が故意や不注意で起きたものも負担しなければいけないのか、ということになるでしょう。

そこで、次に確認すべきは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
ここには、退去時の原状回復費用について、経年劣化や通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担であるという基本的な考え方の基準が記されています。

こちらは法律ではないため、絶対的なものではありませんが、裁判などでも参考にされるものなので、判断基準として参考にするとよいでしょう。

参考：e-gov 民法（明治二十九年法律第八十九号）<外部リンク>
参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省<外部リンク>

■借主（入居者）の修繕義務について

賃貸物件の利用では、入居者にも「善管注意義務」があります。
「善管注意義務」は、民法400条にある「善良な管理者の注意義務」のことを指します。

【民法400条】
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。

また、国土交通省のガイドラインにも、社会通念上要求される程度の注意をもって賃借物を使用しなければならないと記されてるため、入居者にも借りた物件は故意に傷付けたりせず管理して使用しなければいけないということになります。

参考：e-gov 民法（明治二十九年法律第八十九号）<外部リンク>

 

 

 

オーナーが修繕を請け負う場合にやるべきこと

オーナー負担で修繕する場合や、入居者負担であってもオーナーが対応を請け負って修繕する場合、どのように進めていけばよいのでしょうか。
3つのポイントを紹介するため、参考にしてみてください。

  

■ポイント1：業者を手配して見積を取得する

まずは、修繕対応可能な業者に問い合わせましょう。必要な工事内容を判断してもらい、見積書を作成してもらいます。
軽微なものであれば、普段お世話になっている業者に相談するのもよいでしょう。

大規模な工事を要するもので一刻をあらそうものでなければ、相見積もりを取るのもおすすめです。

  

■ポイント2：修繕工事の手配を進める

見積書にて、工事内容やそれぞれにかかる費用などの内容を確認して、納得いくものであれば、契約して工事の手配を進めてもらいましょう。

  

■ポイント3：入居者へも詳細を伝える

居住スペース内で作業が必要なものであれば、入居者にも立ち会ってもらったり、物を片付けてもらったりするなど何かしらの協力をしてもらう必要があります。
そのため、工事が決まり次第日時や工事内容、対応方法などの詳細を伝えてください。

可能であれば、入居者の負担が少しでも内容に希望の日程を聞いて考慮するとよいでしょう。

  

 

 

賃貸マンションの修繕でよくあるトラブル

賃貸マンションの修繕で起こりがちなトラブル事例を4つ紹介します。参考にして、対応時のトラブル回避に役立ててください。

  

■入居者が無断で修理してしまった

入居者が、自己判断で修理した場合、入居者に過失がなく本来オーナー負担の修繕内容であったとしても、それらにかかった費用をオーナーへ請求することはできません。そのため、金銭トラブルが起こらないよう、入居者判断で修理するのはやめてもらうようにしましょう。

  

■修繕範囲の認識違いがあった

多くのトラブルの原因が「オーナーと入居者の認識違いによるもの」とされています。
そのため、誤解が起こらないよう国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にして、分かりやすい内容を契約書に記載しておくとよいでしょう。

また、可能な場合は入退去時には、オーナーと入居者の立ち会いのもと、室内の確認をしたり、判断の参考にするため、修繕が必要な箇所は写真に撮って記録したりしておくのがおすすめです。

  

■修繕対応が遅れた

入居者から報告を受けたにもかかわらず、業者手配を怠ってしまい、大きなトラブルに発展することのないよう、オーナーは迅速な対応を取るようにしてください。

また、スピーディーな対応に加えて、入居者が不安にならないように進捗の報告も随時行うとよいでしょう。

  

■業者選定ミス

必要な工事が行われなければ、またすぐに同じトラブルが起きてしまい二重コストになる可能性もあります。

そのため、対応を急ぐあまり、業者選定を怠ってしまったり、急な対応のためコストを抑えたいからと安さで業者選定をしてしまわないように気をつけましょう。

  

 

 

トラブルを防ぐためにしておくと良いこと

これまでにも解説しましたが、修繕にまつわるトラブルを防ぐためには、日頃から次のことに気をつけておくようにしてください。

・契約書に修繕対応（修繕範囲）に関する内容を明文化しておく
・修繕箇所や修繕対応の記録を残しておく
・計画的に予防修繕や大規模修繕をする

また、トラブル時、円滑に対応を進めるには提携業者を決めて、信頼関係を築いておくことも大切です。
信頼できる業者とルールを決めて、急な依頼にもスピーディーに対応してもらえるようにしておくのがおすすめです。

  

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まとめ

今回は、賃貸マンションの修繕について詳しく紹介しました。

修繕にはいくつかの種類があり、費用負担も修復内容によってオーナーや入居者と対応する人が異なります。トラブルや故障が起きたとき、入居者の退去時にトラブルにならないよう、ルールを定めたり連携業者を決めておくなどの対策を取っておきましょう。

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