こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区・江戸川区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

賃貸マンションのオーナーは、設備が故障した場合や退去時には、修繕が必要になります。しかし、すべてオーナー負担ではなく入居者に請求しても良い場合もあるのでしょうか。

今回は賃貸マンションの修繕に関する基本について詳しく解説します！
オーナー負担・入居者負担の事例やトラブル時の対応や日頃気をつけるべきポイントも詳しく紹介しているため、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

  

マンションの大規模修繕工事とは

ママンションを所有するオーナーは、マンションを維持していくために、日々メンテナンスなどを実施しているでしょう。
ただし、マンションを維持していくためには、日々のメンテナンスのほか、10〜15年に一度大規模修繕を実施する必要があります。

そこで、まずは大規模修繕とはどのようなものか、なぜそのような大規模な工事が必要なのかを分かりやすく説明します。

 

■大規模修繕工事の概要

大規模修繕とは、マンションなどの建物に対して定期的に実施される工事です。
建物は、大きなトラブルが起きていなくても、経年劣化により日々老朽化が進んだり、美観が失われていったりしています。

そのため、それらの修繕や大きなトラブルの予防など、さまざまな理由から大規模修繕が実施されるのです。

 

■なぜ実施する必要があるのか

「問題が起きていないのに、わざわざお金をかけて工事する必要があるの？」と思うかたもいらっしゃるのではないでしょうか。
マンションの大規模修繕のおもな実施理由は、建物の安全を保つことにありますが、それ以外にもいくつかの理由があります。

●建物の寿命を保つ
劣化が進んだまま放置していると、通常よりも早いスピードで建物の劣化が進んでしまう恐れがあります。
そうなれば、通常よりも早く建物の寿命が来てしまい、建て直しが必要になるかもしれません。

●大きなトラブルが起こる前に対策する
今大きなトラブルが起きていなくても、劣化が進めば破損や故障トラブルが起こる可能性もあるでしょう。
大きな破損が起これば、住民やマンションの側を通る人に危害が及ぶかもしれません。

また、排水管が劣化すれば、数日間水道が利用できなくなったり、雨漏りが起こる可能性もあります。

●美観を保つ
外壁が色あせたり、共用部が老朽化したりしたままのマンションでは、新たな住民が入らない可能性があります。
美しい見た目を維持して、快適な暮らしを提供できるようにしておけば、空室対策にもつながります。

このようにマンションの大規模修繕工事は、安全を守るだけでなく、建物の資産価値を保つためにも、重要な工事です。

マンションの大規模修繕工事の必要性に関しては、こちらも記事も参考にしてください。
★ マンションの大規模修繕は必要か？基礎知識やリスクをわかりやすく解説！

 

 

 

初めてのマンション大規模修繕工事の基本

一般的にマンションの大規模修繕工事では、個人が所有する部分（室内など）は工事対象外です。
基本的には、外壁や屋上のほかに共用部であるエントランスや階段、廊下などが工事対象になります。

具体的な工事内容を解説します。

 

■おもな工事① 外壁工事

マンションの外壁は、新築のとき、工事をしたときから時間が経つと、紫外線や雨風の影響を受けて、劣化していきます。
色あせや黒ずみなどが目立つようになると、建物が古く見えてしまうでしょう。

しかし、外壁塗装によって新築同様の美しさに生まれ変わります。

また、美しさを取り戻す以外にも外壁塗装には意味があります。
外壁には、防水機能のある塗膜が塗られていますが、こちらも経年劣化により機能が低下してしまうのです。

防水機能がなくなると、外壁から雨水が侵入し、建物内部で雨漏りや腐食が起こる原因になります。それらを防ぐためにも重要な工事です。

 

■おもな工事② 防水工事

定期的な防水工事が必要な場所は、外壁以外にもあります。

例えば
屋上にも外壁同様防水加工が施されていますが、紫外線、雨風を受けて劣化します。そのため、外壁同様に定期的な塗装工事が必要です。

また、同じように経年劣化が進む場所としては、ベランダやバルコニー、外階段などがあげられます。

 

■おもな工事③ その他の主要工事

塗装や防水工事以外に実施されるおもな工事としては、排水管の点検や取り替えの工事、ベランダや階段に取り付けられている鉄部の修繕工事などがあります。

 

■おもな工事④ 付帯工事・改良工事

トラブルを未然に防ぐための工事がメインではありますが、マンションの大規模修繕工事では、住民へ快適な暮らしを提供するために、時代やニーズに合わせた設備の設置工事も実施されます。

近年の例でいえば、不在時にも宅配便を受けとれる宅配ボックスの設置や、防犯対策の強化としてオートロックの導入、監視カメラの設置などが挙げられるでしょう。

さらに、住民が高齢化しているのであれば、バリアフリーやエレベーターの導入が行われる例もあります。
また、今後は蛍光灯の製造終了に伴い、照明器具のLED化も早急に検討するのがおすすめです。

 

  

 

マンションの大規模修繕工事の流れ

初めてマンションの大規模修繕工事を検討する場合、「何から始めるのか・・・」という疑問を持つこともあるでしょう。簡単な流れを紹介するため、参考にして業者に問い合わせてみてください。

 

（1）業者選定および見積書作成

大まかな計画がまとまったら、工事を依頼する業者選びをします。
また、先に業者を決めてから、業者と相談して工事計画を立てる流れになる場合もあります。

 

（2）依頼先との契約、工事実施の準備

依頼先が決まったら、契約書を取り交わし、具体的な工事計画や準備に取り掛かります。
工事が長期に渡る場合や、住民からの理解や協力が必要になる場合もあるため、スケジュールは余裕を持って組み、事前周知や準備もきちんと行いましょう。

 

（3）着工

工事日までに必要な対応や準備を済ませ、工事を開始します。
工事中も住民、近隣住民、業者への配慮ややり取りが必要になります。問い合わせがきたらスムーズに対応できるようにしておくとよいでしょう。

 

＜分譲マンションの場合＞

オーナーや管理会社が独断で大規模修繕工事を実施することはできません。
業者選定および見積書作成の前に行うことがありますので、ご紹介します。

 

●修繕委員会を立ち上げる

賃貸マンションの場合、大規模修繕の実施はオーナー判断で問題ありません。
しかし、分譲マンションの場合は、住民の中から修繕委員会のメンバーを選出し、委員会を立ち上げます。

修繕委員会では、マンションの修繕計画や劣化具合などを確認して、「大規模修繕を計画通り実施すべきか」「追加工事は必要ないか」「不足金はどのように補填するか」などを検討し、理事会へ提案を行います。理事会は提案を元に最終決定して、総会で決議されます。
また、場合によっては、住民へも必要な工事がないか意見を募ることもします。

 

●修繕積立金を確認する

マンションの大規模修繕に必要な資金は、基本的に修繕積立金で賄われます。
賃貸マンションの場合は、オーナーが費用を負担しますが、費用は家賃収入で得られるお金から計画的に積み立てて準備するのが一般的です。

そのため、計画時には並行して修繕積立金がどれくらいあるのか、不足金はどれくらいあるのかを確認する必要があります。
不足金は追加徴収して賄うこともありますが、工事計画を見直して、不要な工事の実施を見送り、調整するケースも少なくありません。

  

  

マンションの大規模修繕工事における注意点

マンションの大規模修繕では、工事前・工事中に、さまざまなところへの配慮が必要になります。
トラブルなく円滑に工事を実施するためのポイントを解説します。

  

■マンションの住民への周知

工事の作業によっては、大きな音がしたり振動、ニオイ、ホコリがでたりするケースもあります。
工事は基本的に日中のみ実施されますが、日中も住民が在宅している場合もあります。
小さな子どものいる家庭や、最近では在宅ワークをしている家庭も少なくありません。

そのため、生活になるべく支障がでないようにあらかじめ工事日程と共に、工事内容の周知や注意点（この日は音がする可能性があるなど）もあわせて伝えておくとよいでしょう。

  

■危険な場所への侵入防止対策

工事現場には、危険な重機や重たい資材などが置かれることもあります。
住民が不用意に近付いて事故やトラブルが起こらないよう、必要に応じて侵入禁止エリアを設け、周知のほかに侵入防止テープや柵を設置するなど、侵入できない仕組みを整えておきましょう。

  

■プライバシー対策と防犯対策

工事中は通常よりも多くの人が、マンションに出入りするようになります。
なかには工事のタイミングを狙って業者のふりをして、建物に不審者が侵入するようなトラブル事例もあるため、人の出入りを制限するルールづくりも大切です。

また、人が多く出入りするため、施錠管理をいつも以上に徹底するよう、住民に呼びかけておきましょう。

  

■工事が始まってから発覚する追加工事への対応

大規模修繕では、事前に建物をチェックして見積もりを出していても、建物内部でトラブルが発覚し追加工事が必要になるケースもあります。

追加工事の発生により、追加費用や工期の延長なども起こるため、業者からの相談には迅速に対応・判断できるようにしておきましょう。

  

■マンションの近隣住民への配慮

大規模修繕によって発生する騒音やニオイなどは、マンションの住民だけでなく、近隣住民にも影響を及ぼすことがあります。
また、大型車両が頻繁に行き来するため、通行の妨げになる可能性もあるでしょう。

そのため、マンション周辺にも何らかの影響が出る恐れがある場合は、周辺住民にもあらかじめ周知し工事中も配慮することで、トラブル防止対策になります。

  

  

初めての大規模修繕工事に関するよくある疑問

初めてのマンション大規模修繕は、分からないことも多く、不安な方も多いでしょう。そこで、最後によくある疑問を解説します。

  

■工事資金はどのように準備していくの？

先にも解説の通り、一般的には分譲マンションであれば修繕積立金で費用を賄い、賃貸マンションであれば家賃収入の一部から費用を準備します。

ただし、計画通りに資金が集まらないこともあるため、その場合は工事のスケジュールや内容を見直したり、必要に応じて融資を受けたりすることもあります。

  

■どれくらいの周期で工事をするの？

大規模修繕は、マンションの構造や建物のある環境、規模などの条件によって工事の実施周期がまちまちです。
あくまでも一般的な例ではありますが、実施の目安としては、1回目の大規模修繕は築15年くらいまでに実施します。

そして、2回目は築30年くらいまでに実施され、3回目は築40〜45年くらいまでに実施されることが多い傾向にあります。
工事周期は、事前に作成されている工事計画と、建物の状態をみて決めていきましょう。

  

■業者選びはどうしたらいいの？

マンションの大規模修繕は、以前から取引のある信頼できる業者があれば、そこに依頼して問題ないでしょう。
しかし、業者が定まっていない場合や、予算に応じて見直したい場合などは、相見積もりを取って、比較検討する場合もあります。

  

■2回目以降の工事は初回工事と何が違うの？

一般的に1回目の大規模修繕の目的は、「予防保全」といわれています。
まだ築年数も浅いため、大きなトラブルが起きていることは少なく、「今後大きなトラブルが起きないようにするため」の工事がおもになるでしょう。

そのため、費用は2回目以降の工事よりも安く、工期も短い傾向にあります。

一方で、2回目の工事は「機能回復」が目的になることが多く、設備の修繕や取り替えが必要になる場合もあり、工事規模が大きくなります。
さらに、3回目は「性能向上」のために耐震補強など建物の構造を見直したり、時代にあわせて必要な設備を導入するケースも多く、これまでの大規模修繕と比較して、費用がかかることもあるでしょう。

  

  

東京都のマンションで大規模修繕を初めて検討中の方へ　
【おすすめ記事】あわせてご覧ください。

　★ マンションの大規模修繕とは？周期や費用、失敗しないためのポイントを徹底解説！

　★ マンションの大規模修繕は必要か？基礎知識やリスクをわかりやすく解説！

  

まとめ

今回は、初めてのマンション大規模修繕について詳しく紹介しました。

初めての大規模修繕は、築15年くらいまでに行われることが多く、まだ建物にも大きな不備が出ていない可能性があります。しかし、その段階できちんと予防をしておかないと、今後に影響することもあるため、業者と相談しながら、必要な工事を実施するようにしてください。

 ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
ぜひ安心してお問合せくださいね。