こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区・江戸川区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションの大規模修繕の多くで、外壁塗装や張り替え工事が実施されます。
外壁にはさまざまな素材がありますが、タイルの場合はどのような劣化が見られる場合、補修する必要があるのでしょうか。

そこで今回はタイルの外壁について、劣化症状やその原因、工事の流れなどを詳しく解説します！
国土交通省が実施している制度も紹介するため、このブログを参考に検討してみてくださいね。

 

  

マンションの大規模修繕の基本知識

マンションオーナーは、定期的に大規模修繕を実施していますが、改めて大規模修繕とはどのようなものか、基礎知識を確認してみましょう。
今後、初めて大規模修繕をする予定のオーナーの方も参考にしてください。

 

工事の必要性

マンションは定期的なメンテナンスが必要です。
しかし、メンテナンスの対象箇所を1つずつ都度対応していると、手間やコストがかかります。
そのため、計画に基づいて資金を確保し、定期的に大規模修繕を実施します。

大規模修繕をすることで、建物の安全や美観を維持します。
また、時代のニーズに合わせて設備を追加して、より暮らしやすいマンションにグレードアップさせる場合もあるでしょう。

このような工事の必要性は、住人の安全や暮らしやすさを守るのと同時に、資産価値を維持したり高めたりする目的もあります。

 

工事の範囲や対象の場所

大規模修繕で実施する工事は、建物の規模や構造、何回目の大規模修繕かなどによって異なります。
一般的な大規模修繕は、外壁やバルコニー、屋上、住戸外の給排水管などの共用部分が対象となるでしょう。

また、共用部分の劣化を修繕する工事のほか、先述の通り新しい設備を導入する場合もあります。
具体的には、宅配ボックスやモニター付きインターホン、オートロックの設置、バリアフリー化などが行われることもあります。

 

一般的な工事の周期

大規模修繕の実施時期は、決められたルールがないため、マンションによって異なりますが、多くの場合はあらかじめ決められている大規模修繕計画をもとに進めていくことが多いでしょう。

なお、一般的な工事の周期は、12年に一度程度とされています。近年では工事周期が12年以上のマンションも少なくありません。

これは、ただ工事周期を延ばしているのではなく、高耐久化の工事の実施により、耐用年数を長くすることが実現しています。
一度の工事費用は高額になりますが、工事の回数を減らせるため、長期的なコストを考える場合には、このような対策もおすすめです。

 

費用の目安

工事内容と同様に、大規模修繕に必要な費用もケースによって大きく異なり、工事の範囲や内容、マンションの規模、劣化具合などによって必要な金額が算出されます。

目安として、1回目の大規模修繕の相場は、1戸当たりの工事金額は100〜125万円前後とされています。
50戸以下の小規模マンションであれば、目安として3000〜5000万円程度が想定されるでしょう。

  

 

 

外壁タイルの修繕目的とは

多くの大規模修繕では、外壁のメンテナンスが行われます。
外壁に使用されている外壁材には、いろいろな種類がありますが、タイルの外壁について工事の目的を詳しく解説します。

 

建物の安全を守るため

タイルは他の外壁材と比較して丈夫である反面、重量があります。
そのため、浮きやひび割れを放置して、剥がれ落ちてしまうと大変危険です。

もし、落下した先に住民や通行人がいた場合、重大な事故につながる危険もあるでしょう。
また、タイルのひび割れから雨水が侵入すれば、雨漏りや躯体の腐食などが起こる可能性もあるため、建物の安全を確保するためにメンテナンスが欠かせません。

 

美観を保つため

タイルのひび割れや色褪せの目立つ外壁は、マンション全体の印象を古く感じさせたり、汚く感じさせたりする恐れがあります。
良いイメージを持たれないマンションには、入居者が入らない可能性があるため、空室が目立つようになるでしょう。

空室が増えれば、十分な収入が確保できないだけでなく、次回の大規模修繕 までに必要な費用を集めることも難しくなります。
美しさを保つこともマンション維持にとって重要な目的です。

 

 

 

外壁タイルの劣化症状と原因

タイルの劣化を放置すると、重大な事故や建物のトラブルにつながるため、劣化のサインや原因を知っておくとよいでしょう。
大規模修繕のタイミングでなくても、次のサインが見つかった場合は、業者に相談するのをおすすめします。

 

劣化したときに見られる症状

タイルの外壁は、劣化すると主に色褪せが目立つようになります。
そのほかにも、ひび割れや浮き、剥がれがみられる場合もあるでしょう。
それぞれの症状は、具体的にどのようなダメージによって起こるのでしょうか。

 

劣化原因①｜経年劣化

建物の築年数が進むにつれて、さまざまな場所が劣化していきますが、外壁（タイル）も劣化の対象です。
タイルそのものの劣化に加え、下地やタイルとタイルの間にある接着材も劣化の対象であり、必要に応じて修繕する必要があります。

 

劣化原因②｜気候の影響による劣化

外壁は建物の外側部分であるため、雨風や紫外線など多くの気候の影響を受ける場所でもあります。
そのため、紫外線により色褪せが起きたり、雨水や湿気で下地や継ぎ目が劣化したりする場合もあります。

 

劣化原因③｜建物の構造が関係する劣化

気候の影響のほか、災害による影響も劣化を進める原因になることがあります。
地震や強風で建物全体が揺れ、歪みが起こると、その影響が外壁にも現れるでしょう。

タイルにひび割れや浮きが起こるだけでなく、構造の変形に合わせて下地などが影響を受けることもあります。

 

 

 

外壁タイルの主な種類と施工方法

外壁材のひとつであるタイルにも素材や外壁に用いられる工法に種類があります。
どのようなものがあるか、以下で詳しく解説します。

 

炻器質タイル

炻器質タイルとは、約1200度の高温で焼き固められたタイルのことです。
タイルの見た目には透明性がないものの、固さのあるタイルの中でも適度な柔軟性があるため、表面に様々な加工を施せるのが特徴です。

 

磁器質タイル

磁器質タイルとは、炻器質タイルより高温の1250度以上で焼き固めてつくられるタイルです。
高温で焼き上げたタイルには、水をほぼ吸収しない特徴があるため、耐久性の高いタイルのなかでもより耐久性があります。

そのため、マンションの外壁タイルに適しています。

 

施工方法①｜湿式工法

湿式工法は、タイルを手作業で貼り付けていく工法です。水を用いてモルタルで接着していくため、湿式という名前が付いています。
なお、圧着張りや密着張り、改良圧着張り、モザイクタイル張りなどさまざまな貼り付け方があります。

手作業のため、仕上がりは職人の技術によって左右しますが、耐久性が高くデザイン性もあるため、美観を重視する場合におすすめです。

 

 

施工方法②｜乾式工法

乾式工法とは、サイディングをベースにして、その上に外壁タイルを貼り付けていく工法です。

かつては、貼り付けに使用される接着剤の品質により劣化の早さを気にして使用されないことも少なくありませんでしたが、技術の進歩によって最近では利用されている外壁も増えました。湿式工法と比較して、工期が短いのも特徴です。

 

 

 

外壁タイル工事の手順

タイルを使用している外壁の張り替え工事では、どのような手順で工事が進むのか解説します。

 

 

手順①｜打診調査

まずは、外壁の劣化具合を把握するための調査をします。
目視でチェックするだけなく、パルハンマーという打診棒を使って、詳しく状態をみていきます。

見極めのポイントとして、タイルをたたいたときに通常よりも高い音がする場所は、修繕が必要である可能性が高いとされています。
なお、最近の調査ではドローンを利用して、赤外線調査をするケースもあります。

 

手順②｜下地の補修

ま張り替える箇所のタイルを取り除き、下地に問題があれば補修作業をします。
外壁の表面であるタイルを良いものにしても、下地が不安定であれば、トラブルが起こる可能性があるため、重要な作業といえるでしょう。

 

手順③｜タイルの補修や張り替え

タイルが浮いているだけの場合は、アンカーピンニング工法と呼ばれる接着剤を注入する作業をします。
しかし、ひび割れ・剥落・欠損などにより張り替えが必要と判断した場合は、補修した下地の上に新しいタイルを貼り付けます。

 

手順④｜目地補修

タイルを貼り付けたら隣合うタイルの隙間（目地）にモルタルやシーリング材などの重鎮材を注入します。
なお、タイルに問題がない場合も、目地にひび割れなど劣化や破損がみられる場合は、雨水の侵入によるトラブルが起こる可能性があるため、修繕が必要です。

 

手順⑤｜塗装（コーティング）

タイルは、必ずしも塗装する必要がない外壁材です。
しかし、防水機能を高めるためにクリアのコーティング材を塗装して仕上げる場合もあります。

塗装前には、これまでの作業で外壁についた薬剤などをキレイに洗い流す必要があります。

 

 

 

工事を依頼する際に気をつけること

外壁タイルの工事を実施する際に、覚えておくべきこととして以下のことがあげられます。

工事の流れでも解説した通り、外壁工事では最初に外壁の状態をチェックします。
この際、見積もりの段階ではわからなかったトラブルが発覚した場合は、追加工事が必要になり、追加料金が必要になることもあるでしょう。

また、タイルをすべて張り替えるのではなく、必要な場所だけ張り替える場合には、工事期間が延びる可能性があります。

同じタイルを探すのに時間がかかり、同じものがない場合は、なるべく同じものを探すか発注して似たものをつくる必要があるからです。
このように予期せぬ工事の変更が起こる場合もあるため、工事は実績があり、見積もりや説明が詳細でわかりやすい信頼できる業者に依頼するのがおすすめです。

 

 

 

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まとめ

今回は、大規模修繕で実施される外壁工事のなかでもタイルの外壁工事について詳しくご紹介しました。
外壁材にはさまざまな種類があるため、工事内容や費用もバラバラです。

安心して業者に工事を依頼するためには、外壁材の特徴や注意点をきちんと理解しておくことが大切です。
本記事の内容を参考に、大規模修繕や外壁工事を検討してみてください。

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