こんにちは。
1961年の創業より東京都墨田区・江東区・台東区・江戸川区を中心に
大規模修繕、塗装、防水、リフォーム、リノベーション工事を行うベストウイングテクノです。

マンションの大規模修繕は12〜15年に一度程度しか経験しないため、賃貸マンションオーナーや分譲マンション管理組合・理事の多く方が"初めて"の状態でたくさんの疑問や不安を抱えたまま進めることになります。

「初めての大規模修繕で何をすればいい？」
「管理組合の理事になり、初めて大規模修繕を担当することになった」
「何から始めればよいのかわからない」
「修繕積立金や工事費は足りるの？」

今回は賃貸マンションオーナーや分譲マンション管理組合・理事から実際によくいただく質問をQ&A形式でわかりやすく解説します！

 

  

大規模修繕の計画・時期に関するQ&A

 

Q1.大規模修繕は何年ごとに行うべきか？

A1.一般的には12〜15年程度が一つの目安です。ただし、建物の劣化状況や立地、管理状態によって異なります。
築年数だけで判断せず、建物診断（劣化診断）の結果をもとに計画することが重要です。


※国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでも12〜15年が基準とされています。

 

劣化状況が変わる主な原因
・場所と天気：海の近くや日当たりの強い場所は傷みが早い場合がある
・使用されている建材：最初につかった塗料やタイルの種類による違いがある
・メンテナンス状況：普段こまめに掃除や点検をしているかどうか

 

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Q2.大規模修繕は築12年を過ぎたら危険ですか？

A2.ただちに危険というわけではありません。
ただし、10〜15年が防水や塗装、外壁タイルの浮き、シーリングの劣化など一般的な寿命の目安があります。

外からでは判断できないケースが多くありますが、10年を過ぎると劣化が進むため注意が必要です。
築12年前後になったら、一度専門会社による建物診断を受けることをおすすめします。

 

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Q3.準備はいつから始めればいい？

A3.着工予定の1〜1年半前から準備を始めるのが一般的です。
規模が大きいマンションでは2年前から進めるケースもあります。

大規模修繕は多くの工程があるため、余裕を持ったスケジュールが重要です。

 

大規模修繕着工までに行う事前準備
①計画と調査
・状態を調べる：専門業者による建物の劣化診断を行う
・方針を決める：修繕範囲や予算を固める
・組織を作る：大規模修繕委員会を立ち上げる（分譲マンション）

②業者選定と契約
・業者選定：施工会社の見積もりを比較して決める。総会での決議する （分譲マンション）
・契約する：総会で承認を得て施工契約を結ぶ（分譲マンション）

③住民への周知と調整
・私物を片付ける：バルコニーや廊下の物を撤去する
・駐車場の移動：必要に応じて車を移動する
・説明会を開く：着工前に居住者向けの工事説明会を実施する（分譲マンション）

 

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Q4.修繕委員会は必要ですか？（分譲マンション）

A4.必須ではありませんが、理事会は任期が1〜2年の場合が多く、担当者が途中で変わることがあるので、修繕委員会があると一貫性を確保できます。

 

修繕委員会を設置メリット
・理事会の負担を軽減：膨大な資料や業者選定の作業を分散できる
・検討内容の継続：メンバーが途中で代わらず、計画を最初から最後まで一貫して進められる
・専門性と一貫性の確保：長期間にわたる調査や業者選定など、ぶれのない方針で一貫して進められる
・合意形成の円滑化：住民の意見や不安をきめ細かくヒアリングし、分かりやすい情報提供を行うことで、住民間の信頼を高められる
 

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Q5.長期修繕計画はどれくらいの頻度で見直したらいいのか？

A5.一般的には5年ごとの見直しが推奨されています。
近年は人件費、建築資材、足場費用などが上昇しているため、古い計画では修繕積立金が不足する可能性があります。
定期的な見直しが安心につながります。

 

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費用・修繕積立金に関するQ&A

 

Q6.大規模修繕の費用相場は？

A6.一般的には1戸あたり100〜130万円程度が目安とされています。

 

修繕費用が大きく変わる主な原因
①資材価格と人件費の高騰
②建物の状態と工事範囲（建物規模、階数、外壁仕様、劣化状況など）
③発注方法や計画のやり方

現地調査に基づく見積もりで確認することが重要です。

 

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Q7.修繕積立金が足りない場合は？（分譲マンション）

A7.工事内容や見積もりの見直し、資金の調達（金融機関からの借り入れ、住民から一時金の徴収）、計画の調整（工事の分割・延期）、積立金の見直し（値上げ）という対処方法があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、総会で決定での決定が必要です。

 

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Q8.補助金や助成金は利用できますか？

A8.自治体によっては補助制度が設けられている場合があります。
多くの制度は工事契約・着工前の申請が条件となるため、早めの確認が重要です。

 

主な補助金・助成金の種類
・耐震診断・耐震改修：旧耐震基準の建物に対する診断や補強工事の費用
・省エネ・断熱改修：外壁や窓の断熱化、共用部の省エネ設備への更新
・バリアフリー化：共用部の手すり設置や段差解消などの工事
・アスベスト対策：吹付けアスベストなどの含有調査や除去
・計画調査支援：長期修繕計画の見直しや劣化診断にかかる費用

 

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Q9.工事中に追加費用が発生することはありますか？

A9.あります。足場を組んで初めて判明する劣化も少なくありません。
契約前に単価や精算方法、追加工事の承認方法などを確認しておくことでトラブルを防げます。

 

追加費用が発生しやすい主な内容
・外壁・タイルの補修：タイルの浮きや剥がれ、コンクリートのひび割れが想定より多い場合
・シーリング（コーキング）の打ち替え：サッシ周りや外壁目地の劣化が進んでいる場合
・コンクリートの爆裂・鉄筋の腐食：足場を組んで間近で調査をして初めて、隠れた深刻な爆裂や鉄筋の腐食が見つかった場合
・バルコニーや屋上の防水工事：下地（コンクリートスラブ）の傷みが激しく、通常の防水層塗布の前に大掛かりな下地補修が発生する場合
・配管や設備の補修：壁内や床下の給排水管、共用部の電気配線、受水槽などの隠れた老朽化・不具合が判明した場合
・自然災害による影響：工事期間中に台風や地震が発生し、建物に新たな破損が生じた場合

※足場を仮設しているタイミングの工事であれば、別途足場代がかかることはありません。

 

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施工会社・契約に関するQ&A

 

Q10.見積もりは何社から取るべき？

A10.一般的には3社程度がおすすめです。

 

見積もりを取る時のポイント
・条件を揃える：同じ設計図や劣化診断報告書を渡し、同じ仕様、数量で依頼する
・総額だけでなく内訳を見る：単価や数量、仮設工事、住民対応の費用などを細かく比べる
・金額差の理由を確認する：安い・高いの理由がしっかり説明できる業者を選ぶ

 

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Q11.一番安い会社に決めても大丈夫ですか？

A11. 業者を決める際は、単なる「総額の安さ」だけで判断するのはおすすめできません。

 

業者決める際に比較すべきポイント
①工事内容と見積もりを比較する
・工事範囲・仕様の一致：工事範囲や使用材料が各社で同じ条件か確認する
・見積もりの透明性：諸経費や仮設足場の費用など[内訳が詳細に記載されているか確認する
・適正価格か：極端に安い場合、後から追加費用が発生しないか精査する

②会社の実績と体制を比較する
・同規模の施工実績：似た構造や戸数のマンション工事経験が豊富か確認する
・現場監督の質: 担当予定者のコミュニケーション能力や人柄を確認する
・会社の経営状況：直近の決算や財務健全性に問題がないか確認する

③サービスと対応を比較する
・保証内容：塗装などの部位ごとの保証期間と範囲を確認する
・居住者への配慮：工事中のマナーやトラブル時の対応力を確認する

 

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Q12.管理会社に任せれば安心か？（分譲マンション）

A12.窓口が一本化され管理組合や理事会の手間を減らせるメリットがある一方で、下請けへの発注による中間マージンで費用が割高になりやすく、見積りの内容が不透明になるデメリットがあります。管理組合が主体性を持つことが重要です。

 

管理会社に任せる際のポイント
・相見積もりを取る：管理会社1社の見積もりを鵜呑みにせず、外部の施工会社とも比較する
・コスト構造を確認する：下請けに出す際の中間マージンや元請監理費の内訳を透明化させる
・仕様書をチェックする：不要な工事が含まれていないか、管理組合の目で内容を精査する

管理組合が取るべき対策
・自主的な相場把握：マンションの規模に適した工事費用の相場を調査して把握する
・第三者の意見活用：必要に応じてマンション管理士や建築士などの専門家に相談する
・理事会での一括管理：管理会社からの提案をそのまま承認せず、理事会や修繕委員会でしっかり話し合う

 

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工事中の生活に関するQ&A

Q13.工事中も住み続けられますか？

A13.基本的には住みながら工事を行います。
ただし、工事中は騒音、臭い、作業員の出入りなどの影響があります。

 

居住者側でできる騒音対策
・大きな音の出る作業をする日をあらかじめ教えてもらいましょう
・イヤホンやヘッドホンをして騒音を遮断するなどの対策をしましょう
・音が気になる作業日は外出するなどの対策をしましょう
・窓をしっかり閉め、防音カーテンなどの対策をしましょう

 

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Q14.工事期間中は洗濯物を干せませんか？

Q14.塗装や防水工事など一部の工程期間のみです。
施工会社から工程表が配布されるため、事前に洗濯物を干せない日を確認できます。

 

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Q15.防犯面は大丈夫ですか？

A15.作業員の出入りにより普段より防犯面のリスクは高まります。
外部からの侵入経路が増えるので、住民側と施工会社側の双方で施錠の徹底や補助錠の活用などの対策が重要です。

 

施工会社・管理組合側の主な対策
・足場の侵入防止：低層階や足場の昇降口に立ち入り禁止のフェンスやセンサー、防犯シートを設置する
・作業員の入退場管理：名札や指定のベストの着用で、関係者と不審者を区別できるようにする
・仮設照明・カメラの設置：死角になりやすい場所にセンサーライトや監視カメラを設置する

居住者側でできる防犯対策
・窓の施錠：高層階であっても、足場がある期間は足場伝いに侵入の恐れがあるため在宅・外出時を問わず窓や玄関を常に施錠しましょう
・補助錠の活用：窓ガラスに補助錠や防犯フィルムを取り付けて破られにくくしましょう
・カーテンの活用：洗濯物や室内が見えないよう、作業中もレースのカーテンや遮光カーテンを閉めて部屋の中が見えない対策をとりましょう

 

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Q16.苦情や相談は誰に伝えればいい？

A16.工事の現場窓口である施工会社の現場代理人（現場責任者）か、マンションの管理会社（フロント担当者）、あるいは管理組合（理事会）に伝えます。

まずは配布された工事案内や掲示板にある専用の連絡先を確認してください。
「いつ」「どこで」「何が困っているか」を具体的に伝えると改善につながりやすくなります。

 

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工事完了後に関するQ&A

  

Q17.保証期間はどうなっていますか？

A17.大規模修繕工事の保証期間は、施工箇所ごとに異なります。
施工会社の独自保証や、竣工時には保証書、保証期間、保証対象、免責事項を必ず確認・保管しましょう。

 

＜一般的な保証期間の目安＞
・防水工事（屋上・バルコニー等）：5年〜10年（高耐久仕様では10〜15年の場合あり）
・外壁塗装・補修工事：5年〜7年（シリコンやフッ素などの高耐久塗料では10年以上の場合あり）
・シーリング（目地）工事：3年〜5年
・鉄部塗装・建具工事：1年〜3年

 

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Q18.大規模修繕工事が終わった後は何をすればいい？

A18.大規模修繕工事が終わった後は、完了検査と残工事の確認し、竣工図書の受け取りと保管、保証書の保管、住民への工事終了のお知らせを行います。
そして定期アフター点検の日程確認、長期修繕計画の見直しとアフター点検への備えを行います。
住民アンケートを実施すると、次回の修繕にも役立ちます。

 

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Q19.大規模修繕工事完了後に不具合が見つかったら？

A19.保証期間内であれば、基本的に無償で補修してもらえます。
施工会社または管理会社へ、早めに連絡しましょう。写真やメモを残しておくと連絡の際がスムーズに行えます。

 

 

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Q20.次回の大規模修繕工事はいつ頃になりますか？

A20. 周期は12年前後が目安とされています。一般的には国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」に記載されている内容に基づき、12〜15年に実施されるケースが多いとされています。
今回の工事報告書や保証書、図面などの書類をしっかりファイリング・保管して、次の管理組合や修繕委員会へ引き継ぎましょう。

 

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大規模修繕で失敗しないための3つのポイント

ポイント１：建物診断を早めに実施する

築年数だけでは劣化状況は判断できないので、建物診断の結果をもとに適切な修繕時期を決めましょう。

 

ポイント２：費用だけで施工会社を選ばない

見積金額だけでなく、実績・保証・提案内容・アフター対応など比較することが重要です。

 

ポイント３：管理組合・住民への情報共有を徹底する

工事期間中のトラブルは、情報不足が原因になることもあります。
工程や注意事項を事前に共有することで、住民の不安やストレスを軽減できます。

 

  

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まとめ

今回は、賃貸マンションオーナーや分譲マンション管理組合・理事から実際によくいただく質問をQ&A形式でわかりやすく解説しました。

大規模修繕に関する疑問の多くは、次の4つに集約されます。
・修繕を行うタイミング
・工事費や修繕積立金
・施工会社の選び方
・工事中の生活への影響

特に重要なのは、築年数だけで判断せず、建物診断を実施して建物の状態を正しく把握することです。

また、費用や契約に関するトラブルは、見積内容や保証、追加工事のルールを事前に確認することで、多くを防ぐことができます。判断が難しい場合は、経験豊富な専門会社へ早めに相談することをおすすめします。

大規模修繕は建物の資産価値を維持し、安心・安全な住環境を守るための重要な工事です。計画的に準備を進め、納得できる修繕を実現しましょう。

 ベストウイングテクノは、創業以来60年以上にわたり大規模修繕工事を行っております。
ビル・マンション・アパート、工場、倉庫の塗装工事や修繕工事の実績も豊富です。
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